Договор аренды комнаты в квартире: существенные условия, правила заключения

Договор аренды комнаты в квартире: существенные условия, правила заключения

Жилищное право > Аренда > Существенные условия договора найма жилого помещения, обязательные пункты

Какими-бы ни были отношения между владельцем имущества и арендатором, юристы не рекомендуют отказываться от составления договора

Каковы существенные условия договора найма жилого помещения? Ведь сдача жилья в аренду — процедура которая встречается довольно часто.

Естественно, отношения между владельцем жилья и квартирантом могут складываться по-разному. Потому специалисты в области права не рекомендуют отказываться от составления документа, обуславливающего взаимоотношения арендодателя жилья.

Называется этот документ договор найма жилого помещения. Есть смысл рассмотреть более подробно вариант аренды, когда обе стороны-участницы сделки являются физлицами.

Юр. лицам также не воспрещается выступать в роли арендодателей, но, как показывает практика большинство  вопросов возникают именно во взаимоотношениях физических лиц — участников сделки.

Соглашение по найму жилого помещения следует составлять в письменном виде

Обязательным является заключение соглашения найма в виде письменного документа. Иначе вероятен вариант, что соглашение окажется недействительным. Обращаться к нотариусу по поводу его заверения не требуется. Хотя и возможно при желании сторон.

Большую часть положений этого документа стороны определяют самостоятельно. Но ряд моментов оговаривается в обязательном порядке.

Итак, сторонами должны быть указаны следующие пункты.

Сдаваемую квартиру необходимо подробно описать с указанием адресных данных, этажа, количества комнат и других моментов.

Это делается во избежание дальнейших споров насчет того, какой конкретно объект был сдан.

Срок заключения договора. После вступает в действие правило, по которому первоочередное право заключения нового договора должно быть предложено нанимателю. Лишь в случае его отказа может идти речь о заключении договора с другим лицом.

Договор должен содержать пункт о порядке внесения платы за пользование помещением

При несоблюдении данного пункта наймодатель обязан позаботиться о возмещении причиненных нанимателю убытков.

Нюансы внесения арендной платы. Оговариваются размер, сроки и способы, при помощи которых будут вноситься денежные средства за пользование жильем.

Важно также позаботиться о фиксировании каждого платежного факта. Это может быть соответствующая расписка.

Указание моментов, касающихся оплаты коммунальных услуг. Пункт о капитальном и текущем ремонте помещения.

Пункт о тех членах семьи, которые проживают вместе с нанимателем.

Пункт о других собственниках арендуемого помещения.
Пункт, касающийся досрочного расторжения договора. Обычно такое делается в судебном порядке.

Стороны должны оговорить те ситуации, когда можно будет говорить о расторжении. Данный пункт важен для наймодателя, так как позволяет избежать ему недобросовестного отношения к жилому помещению. Такое свойственно некоторым нанимателям.

Существенные условия договора найма жилого помещения

Существенными условиями договора аренды называют те пункты, которые собственно позволяют достичь заключение сделки

К ним относятся те условия о предмете договора, которые обозначены в законодательных или других правовых документах. Причем, названы они таковыми для документов данного типа.

К ним же относится весь тот перечень условий, которые предполагают достижение соглашения. Настоять на них вправе любая сторона договора найма.

Существенные условия договора найма жилого помещения предполагают подробное описание условий, касающихся предмета соглашения.

Мнение юриста-эксперта:

Договор аренды квартиры является одном из разновидностей правоотношений между гражданами. Для заключения указанного договора одним из важных моментов является лицо, с которым непосредственно заключается договор найма.

Это субъект, независимо физическое или юридическое лицо будет являться ответственным квартиросъёмщиком, бремя выполнения обязательств по договору, таких как своевременная оплата, расходы по коммунальным услугам и поддержание квартиры в надлежащем виде лежит в основном на нем.

Существенным условием заключения договора найма будет являться количество и фамилии имена отчества всех членов семьи, вселяемых арендатором в жилище.В таком случае все вселившиеся лица несут солидарную ответственность за порчу имущество или несвоевременную оплату по договору.

В случае возникновения судебных споров они так же могут выступать в роли ответчиков. Вселение иных граждан, о мере необходимости регулируется заключением дополнительного соглашения, подлежащего государственной регистрации наравне с основным договором.

Еще одним существенным условием является регистрация, другими словами прописка, граждан по месту проживания. Данное условие необходимо для определения детей нанимателя в образовательные учреждения в месте проживания, обслуживание в поликлинике.

Еще одним из немаловажных условий, на которое следует обратить внимание при заключении договора, является наличие животных в передаваемой квартире. Передающая сторона может поставить ограничение на проживание живности в квартире, при обеспокоенности собственника за сохранность имущества и ремонт в переданной в пользование квартире.

В случае, если передаваемая квартира приобретена собственником в период брака, то в договоре аренды обязательно должна быть ссылка на нотариальное согласие на заключение сделки о передачи недвижимости. Копию согласия так же стоит оставить арендатору у себя. Отсутствие согласия на заключение сделки о передачи может стать причиной признания договора недействительным в судебном порядке.

При заключении последнего обязательно нужно обратить внимание на перечисление сведений, позволяющих идентифицировать имущество, передача которого предстоит.

Что является предметом договора найма жилого помещения? В качестве предмета договора как правило служит жилой объект, имеющий все условия, позволяющие комфортное проживание в нем. Это может быть дом, часть дома, отдельная квартира или выделенная ее часть, к примеру — комната.

Документ, в котором отсутствуют сведения о передаваемом жилом объекте не относится к категории заключенных договоров.

В качестве существенных условий договора найма специализированного жилого помещения служат пункты, оговаривающие:

  • сам предмет аренды,
  • стоимость,
  • срок, на который сдается помещение.

Условия, которые служат в качестве дополнительных

Дополнительные условия договора начинают свое действие автоматически. после заключения договора

Особенностью дополнительных условий договора аренды является тот факт, что они, как правило, оговорены нормативными документами.

Согласовывать их текст сторонам не потребуется — они начинают действовать автоматически, с момента, когда произошло заключение договора.

Итак, речь идет о следующих моментах:

  • Обязанности вовремя оплачивать жилье.
  • Указании в договоре тех граждан, которые постоянно проживают с нанимателем. Если таких оговорок нет, то вселяют их, опираясь на на правила статьи 679 Гражданского кодекса.
  • Текущими ремонтными работами обязан заниматься наниматель, если другой вариант не предусмотрен документом.
  • Капремонтом занимается наймодатель.
  • Размер оплаты за жилье – этот пункт стороны оговаривают между собой.

Случайные условия договора

В соглашении найма могут содержаться случайные условия, но это совсем не обязательно

К данному виду причисляются любые условия, которые включены в документ исходя исключительно из решения сторон.

Данные условия могут быть дополнением к обычным, либо изменением их.

Если в тексте документ рассмотренный вид условий не нашел отражения, то переживать не стоит: действительность договора не окажется под угрозой. Следовательно, в соглашении найма может содержаться ряд любых случайных условий. Все зависит от согласования сторон.

Таков перечень основных пунктов, предусмотреть которые необходимо при заключении данного договора.

Обе стороны должны внимательнее отнестись к составлению документа (его заключение через специализированные агентства не отменяет данного пункта) и обратиться за дополнительным консультированием к специалистам по мере необходимости.

Такое отношение позволит избежать неприятных ситуаций в дальнейшем.

Еще полезная информация по вопросу составления соглашения найма — на видео:

Выделите ее и нажмите Ctrl+Enter, чтобы сообщить нам.

21 Дек 2016      Юлия Юрьевна         157      

Источник: http://pravozhil.com/arenda/sushhestvennye-usloviya-dogovora-najma-zhilogo-pomeshheniya.html

Условия и правила заключения договора аренды комнаты в квартире

Договор аренды комнаты в квартире: существенные условия, правила заключения

Найм жилого помещения регламентирован законодательством РФ.

Выполнение его требований обеспечивает соблюдение интересов обеих сторон. Третье заинтересованное лицо – государство: переселение людей должно проходить в определенных нормативных рамках, исключающих произвол арендодателя или арендатора.

Законодательный аспект вопроса

Скачать образец договора аренды жилой комнаты.

В жилищной сфере регулируют правовые взаимоотношения нормы Гражданского Кодекса. Основные законодательные положения:

  • обязательное оформление арендных отношений на срок от 12 месяцев в письменной форме в виде договора;
  • описание передаваемой в аренду недвижимой собственности;
  • документальное подтверждение прав собственности;
  • фиксация взаимных прав и обязанностей договаривающихся сторон;
  • величина, порядок и сроки оплаты;
  • определение срока действия договора;
  • условия досрочного расторжения договорных отношений;
  • личная подпись арендодателя и арендатора;
  • дата заключения соглашения;
  • отображение консенсуса сторон в двух «зеркальных» экземплярах.

Эти основные принципы должны быть отражены в любом арендном договоре жилой недвижимости:

Сумма, порядок расчета арендных платежей в законе не оговаривается. Она определяется в каждом отдельном случае самостоятельно по взаимному соглашению.

В сделке указывается срок аренды, по истечении которого нанимающая сторона должна вернуть собственность в надлежащем состоянии. Если такового не произошло, а собственник не высказал претензий по возврату недвижимости, то арендные отношения продлеваются на неопределенный период.

Характеристика соглашения

Договор аренды состоит из следующих разделов:

  • адрес и описание комнаты (метраж, наличие балкона или лоджии, вид отопления, наличие санузла и ванной комнаты, стоимость недвижимости);
  • период действия;
  • правовые отношения (права и обязанности для каждой из сторон);
  • приложение с описью имущества в арендуемой комнате (мебели, бытовой техники, постельных принадлежностей, посуды и пр.);
  • сумма арендной платы, сроки уплаты, порядок (в наличной, безналичной форме);
  • ответственность арендодателя и арендующего;
  • условия для прекращения отношений;
  • перечень форс-мажорных обстоятельств;
  • личные данные обеих сторон;
  • подписи на 2-х экземплярах.

Обязательным являются акты приема-передачи. В этом документе указывается перечень переданного в аренду имущества с описанием основных характеристик и стоимости.

Кроме этого, перечисляются предоставленные арендатору необходимые для эксплуатации бумаги (инструкции и т.п.). Согласовываются возможные скрытые дефекты.

Арендатор подтверждает свое согласие на принятие имущества в том виде, как оно зафиксировано в акте приема-передачи.

Права и обязанности арендодателя:

  • обязан с момента подписания документа передать в пользование комнату согласно описи и акта передачи;
  • имеет право проверять состояние своего имущества, делать замечания по его использованию;
  • прервать договор при ущербе собственности.

Права и обязанности арендатора:

  • обязан вовремя оплачивать аренду, вернуть имущество в соответствии с описью и актом приема;
  • имеет право требовать возмещения расходов на ремонт дефектов, не указанных в акте приема-передачи, вплоть до досрочного расторжения арендных отношений.

При оговаривании суммы арендной платы возможен вариант внесения залоговой суммы, определяемой по стоимости имущества, перечисленного в описи. В случае просрочки платежа арендодатель имеет право (должно быть оговорено в документе) удержать их из суммы залога.

В пункте об ответственности предусматривается материальное возмещение убытков обеими сторонами: пеня, штрафы.

Размер пени определен:

  • 0,01% за каждый день просрочки платежа (в пользу наймодателя);
  • 0,01% от стоимости недвижимости за каждый день неуплаты при возврате собственнику (в пользу аренододателя);
  • 0,01% от стоимости комнаты за каждый день просрочки передачи имущества (в пользу арендующего).

Суммарно уплаченная пеня не может превышать 10% от исходной суммы.

Размеры штрафов оговариваются самостоятельно:

  • за недостоверную информацию о состоянии имущества, передаваемого в пользование;
  • отсутствие коммунальных услуг;
  • ущерб арендованной собственности;
  • несвоевременное оповещение об имевших место авариях, неисправностях.

Расторжение договорных отношений

Помимо штрафов предусматриваются специальные условия для одностороннего расторжения арендного соглашения.

Для арендатора таковым является не соответствие условий проживания договорным обязательствам. К ним относятся некачественные коммунальные услуги, вмешательство в пользование имуществом третьих лиц, существенные не устраненные дефекты.

Наймодатель имеет право потребовать досрочного освобождения жилплощади в следующих случаях:

  • нарушения условий эксплуатации бытовой техники;
  • не выполнение предписаний контролирующих органов и собственника об использовании имущества;
  • ухудшения технического состояния недвижимости (повреждение окон, пола, стен, мебели);
  • передачи в субаренду и перенаем без уведомления и письменного согласия собственника;
  • не исполнения обязательств по содержанию имущества;
  • систематическую задержку платежей.

Форс-мажорные обстоятельства прописываются в соглашении для исключения неправомерных требований одной из сторон. Материальные затруднения арендатора исключены из форс-мажорных обстоятельств.

На что следует обратить внимание

Перед подписанием арендного соглашения необходимо проверить соответствие имущества, указанного в описи, с имеющимся в наличии.

При этом надо обратить внимание на его техническое состояние, год выпуска, цену. В противном случае залоговая стоимость может оказаться завышенной.

Кроме того, невыявленная неисправность, – предлог для досрочного расторжения для наймодателя (может обвинить арендующего).

Нанимателю следует проверить данные о праве собственности на жилье, чтобы обезопасить себя на весь срок аренды от притязаний третьих лиц, имеющих такие же или большие права на жилье.

Для наймодателя главным является достоверность предъявленных документов будущих клиентов. Оформление договора со слов, не видя удостоверяющих бумаг, может иметь негативные последствия.

Существенные условия

Самое главное в договоре аренды – это выполнение сторонами своих обязательств.

Арендодатель обязан представить полную информацию о сдаваемом в наем жилье, обеспечить возможность доступа к коммунальным услугам. Водопровод, канализация, электричество, газ должны соответствовать договорным требованиям.

Устранение возникших неисправностей имущества – особая статья соглашения.

Предусматривается несколько вариантов:

  • владелец собственности исправляет недочеты безвозмедно (производит замену) по заявлению клиента;
  • наниматель осуществляет ремонт за свой счет, что отражается в уменьшении арендных платежей или возмещении стоимости.

При невозможности устранить возникшие дефекты имущества арендатор вправе потребовать уменьшить ежемесячные платежи или расторгнуть договор.

Все претензии оформляются в письменном виде.

Текущий и капитальный ремонт (что отмечается в документе) может осуществляться как собственником, так и арендатором. В случае проведения ремонтов нанимателем неустранимые улучшения должны быть учтены при расторжения аренды и возмещены собственником.

Доступ к собственности для контроля за ее состоянием – необходимое условие, без соблюдения которого теряют смысл права и обязанности сторон.

К дополнительным условия относится ссылка на то, что при утрате силы какого-либо договорного пункта в связи с изменением законодательства, остальная часть соглашения остается в силе.

Оговаривается возможность субаренды или перенаема для арендатора при условии письменного согласия собственника жилья.

Частные случаи

В зависимости от местонахождения недвижимости договор аренды уточняется соответствующими пунктами.

Жилая комната может сдаваться в наем:

  • в частном доме;
  • квартире с одним хозяином;
  • коммунальной квартире.

Все уточнения касаются условий проживания для обеспечения сосуществования чужих людей под одной крышей.

В коттедже отдельная комната может иметь автономные санитарно-технические возможности и вход. В таком случае контакты между собственником и клиентом будут по мере необходимости для каждой из сторон. Договор аренды не имеет дополнительных пунктов.

В квартире и в доме с одним входом в договоре аренды оговаривается:

  • время прихода и ухода;
  • возможность приема гостей;
  • уровень шума;
  • условия для приготовления пищи, хранения продуктов;
  • соблюдение чистоты и порядка в местах общего пользования.

При подселении в коммунальную квартиру арендатор обязан учитывать интересы соседей, что должно быть отражено в договоре. В свою очередь собственник должен обеспечить права клиента на полноценные коммунальные услуги, доступ к кухне.

Краткосрочная аренда (посуточная сдача жилья) имеет свои особенности, при которых договор имеет упрощенную форму:

  • отсутствие залоговой стоимости;
  • нет пунктов о текущем и капитальном ремонте;
  • без актов приема-передачи и описи имущества;
  • права и обязанности касаются только сохранности собственности.

Основное отличие от долгосрочного договора – предоставление услуг по предоплате.

Варианты составления

Каждый собственник вправе составить договор в том виде, как он считает нужным, включив в него или добавив собственные положения. Однако, при этом надо учитывать, что при возникновении судебного разбирательства допущенные недочеты приведут к финансовым и материальным потерям.

Права и обязанности, условия расторжения договора, ответственность сторон – важные моменты правовых взаимоотношений. Они имеют нормативную базу, опираясь на которую необходимо заключать договор аренды, чтобы сохранить собственность в надлежащем виде.

Рекомендации по заключению соглашения найма жилых помещений смотрите в следующем видеосюжете:

Источник: http://propertyhelp.ru/kvartira/arenda/dogovor-najma-komnaty.html

Условия заключения договора аренды квартиры: форма, обязательные и существенные условия договора аренды | Жилищный консультант

Договор аренды комнаты в квартире: существенные условия, правила заключения

Когда между сторонами заключается сделка, в рамках которой происходит передача имущества, принадлежащего одной стороне по праву собственности, во временное владение или пользование другой стороне, которая оплачивает за это фиксированную сумму денег, то оформление подобного соглашения выполняется путем заключения договора аренды. Все вопросы, связанные с оформлением такого документа, регламентируются ст. 606 ГК РФ.

Сторонами соглашения являются: арендодатель – лицо, предоставляющее собственное жилое помещение и арендатор – это тот участник сделки, который принимает во временное пользование имущество и выплачивает за услугу денежные средства арендодателю.

Важно понимать, что статья описывает наиболее базовые ситуации и не учитывает ряд технических моментов. Для решения именно вашей проблемы получите юридическую консультацию по жилищным вопросам по телефонам горячих линий:

Позвоните и решите вашу проблему прямо сейчас — это быстро и бесплатно!

Как арендатором, так и арендодателем могут выступать физические лица, являющиеся дееспособными и располагающие собственным имуществом, и юридические лица, имеющие правоустанавливающие документы на жилую недвижимость

Форма договора аренды квартиры

Соглашение об аренде может быть заключено как в устной, так и в письменной форме. Письменная форма обязательна в том случае, если хотя бы один из участников соглашения – юридическое лицо. Обязательным условием оформления договора аренды является то, что участники сделки ставят подпись на каждом листе документа.

Регистрация документа производится в том случае, если срок действия договора превышает 365 дней.

Существенные условия договора аренды квартиры

Существенные условия договора аренды квартиры представлены в договоре самыми основными моментами сделки, такими которые являются определяющими факторами.

Обычно условия договора аренды прописываются в отдельных пунктах документа, таких как ответственность сторон, денежные вопросы, форс-мажорные обстоятельства, штрафы и иные санкции в случае нарушения сторонами своих обязательств, однако не все эти элементы можно воспринимать как существенные условия договора аренды недвижимого имущества.

Внимание. Если у вас возникнут вопросы, можете бесплатно проконсультироваться с юристом по телефонам: +7 (499) 553-09-05 в Москве, +7 (812) 448-61-02 в Санкт-Петербурге, +7 (800) 550-38-47 по все России. Звонки принимаются круглосуточно. Позвоните и решите свою проблему. Это быстро и удобно.

К таковым относятся только:

  1. Предмет сделки.
  2. Расчеты по договору.
  3. Срок действия документа.

Под предметом сделки стоит понимать намерение сторон выполнить соглашение в полной мере. К предмету нельзя отнести стоимость аренды. Объектом же соглашения является то жилье, которое передается во временное пользование и уже к нему применяются некоторые требования:

  • пригодность для проживания;
  • на помещении не должно быть никаких обязательств.

Еще до оформления соглашения, стороны договариваются о стоимости услуги, способах ее оплаты и размере платежа. Все эти моменты закрепляются в пункте договора под названием «расчеты между сторонами», а в случае изменения любого из условий, подписывается дополнительное соглашение. Под арендной платой понимается та сумма, которая выплачивается помесячно либо авансом арендодателю.

Размер платы носит договорной характер и устанавливается собственником помещения, но согласуется с арендатором. Оплату услуги можно производить как наличным способом, так и безналичным путем. В акте, как правило, прописывается конкретная дата, до которой необходимо внести обозначенную сумму. В случае невыполнения этого пункта на арендатора накладывается штраф, и начинает накапливаться пеня.

Срок действия договора аренды может быть различным. Существует несколько видов документа, в зависимости от времени его функционирования:

  1. Если документ заключен менее чем на 365 дней, то такой договор считается краткосрочным и не требует госрегистрации.
  2. Заключение соглашения на срок до 5 лет является признаком среднесрочного акта.
  3. При действии документа до 49 лет, он начинает относиться к долгосрочным.
  4. Если у акта не существует срока функционирования, то он становится бессрочным.

Если первый вид не подлежит госрегистрации, то последующие необходимо зарегистрировать в обязательном порядке.

Наиболее популярные вопросы и ответы на них по условиям заключения договора аренды квартиры

Вопрос: Здравствуйте, меня зовут Алена, и мне необходим совет. Год назад арендовала квартиру. При составлении договора пошла арендодателю навстречу, и по его просьбе мы не стали прописывать стоимость аренды в соглашении, а написали, что она устанавливается в устном порядке ежемесячно по договоренности между нами.

Оплату я производила каждый месяц, как говорится, «из рук в руки». Естественно, что никакой отчетной документации он мне не предоставлял. Через год собственник квартиры сообщил мне о существенном повышении аренды, и я решила отказаться от его услуг.

Он не возражал, однако, когда я собралась съезжать, предъявил мне счет на несколько десятков тысяч рублей, согласно которому я якобы не оплатила ему последний платеж, превышающий предыдущие в разы. Я отказалась, тогда он пригрозил обратиться в суд, если я съеду, не оплатив. Очень не хочется связываться с судебными разбирательствами.

Скажите, пожалуйста, что мне грозит во всей этой ситуации? Надо ли мне будет оплачивать эту сумму?

Ответ: Здравствуйте, Алена. Вам не стоит переживать, поскольку в вашем случае, заключенный договора аренды может быть в целом признан недействительным.

Причиной этому является именно то, что в акте не была прописана стоимость аренды, а в соответствие со ст. 606 ГК РФ данная информация относится к существенным условиям сделки.

На вашем месте стоит обратиться в судебные инстанции с требованием о признании акта аренды недействительным. Вероятнее всего, судья примет вашу сторону и вынесет положительное решение.

Заключение

В заключение стоит отметить несколько важных моментов:

  1. Договор аренды заключается между арендодателем и арендатором и является документальным оформлением сделки, в рамках которой осуществляется предоставление во временное пользование жилого помещения.
  2. Форма документа может быть как устной, так и письменной, но если стороной выступает юридическое лицо, то предусмотрен только письменный вариант.
  3. В договоре в обязательном порядке прописываются условия заключения договора аренда.
  4. К существенным условиям относятся: предмет акта, расчеты сторон, сроки действия акта.

Вам будут полезны следующие статьи

Получите консультацию по телефонам горячих линий:

  • Москва МО:
  • Санкт-Петербург и ЛО:
  • Общероссийский:

Позвоните прямо сейчас и решите свою проблему — это быстро и бесплатно!

Источник: http://estate-advisor.ru/arenda/dogovor-arendy-kvartiry/usloviya-zaklyucheniya-dogovora-arendy-kvartiry/

5 ловушек договора аренды

Договор аренды комнаты в квартире: существенные условия, правила заключения

Заключение договора — непременное условие сдачи жилья. И хотя в обиходе понятия «найм» и «аренда» используются как синонимы, юридически это разные виды сделок: договор аренды заключают на жилое или нежилое помещение с юридическим лицом, найма — на жилое помещение с физическим лицом. Тем не менее на рынке закрепились понятия именно «арендатор» и «арендодатель».

Спрос на аренду квартир в Москве после декабрьского падения вырос на 30% за месяц. Немалую роль в этом сыграло резкое повышение ставок по ипотеке:… →

Срок договора

Краткосрочным считается договор найма, заключенный на срок менее года, долгосрочным — от 1 года до 5 лет. Если в договоре срок не определен, считается, что он заключен на 5 лет.

Главное отличие краткосрочного и долгосрочного договоров — условия выселения жильцов. Если соглашение заключено на срок больше 12 месяцев, арендатор имеет преимущественное право на заключение нового договора.

Хозяин обязан за три месяца до окончания старого предложить жильцам новый договор, иначе он автоматически продлевается на тех же условиях.

Заменить одних жильцов на других просто так не получится — не продлевать договор можно, только если хозяин не собирается сдавать квартиру в течение года вообще.

Нарушение этого правила грозит иском от старых жильцов, которые вправе требовать возмещения убытков.

«Наниматель может в любое время без объяснения причин расторгнуть договор найма. При этом наймодатель такого права не имеет и может расторгнуть договор в судебном порядке и только при наличии нарушений», — объясняет адвокат юридической группы «Яковлев и партнеры» Василий Трофимов.

Власти и участники рынка обсуждают стартовавшую программу субсидирования ипотеки. Минстрой пообещал рассмотреть предложение снизить ставку по… →

Даже если у хозяина есть претензии к использованию квартиры, наниматель может в суде попросить время на их исправление. Кроме этого, он имеет право вселять временных жильцов и заключать договоры поднайма. В итоге ушлый жилец, пользуясь правами долгосрочного договора, может надолго поселиться в квартире.

Неудивительно, что почти все собственники стремятся заключить краткосрочный договор, обычно на 11 месяцев.

При этом необходимо указать, за какой период времени стороны могут расторгнуть договор досрочно, а также порядок возврата денег и залога.

«Хозяин попросил нас съехать, потому что собирался сам жить в квартире. Когда мы уже подыскали замену, собственник сказал, что все уладил, и пообещал не трогать нас как минимум год. К сожалению, никакого дополнительного соглашения мы не заключили. Через неделю он явился вновь и потребовал собирать вещи, за это время другая квартира ушла», — делится опытом читательница «Газеты.Ru» Елена.

Если условия досрочного прекращения не предусмотрены в договоре, наймодатель не может расторгнуть его до окончания срока действия, отмечает юрист компании «Некторов, Савельев и партнеры» Артем Сафонов.

При краткосрочном договоре собственник может просто отказаться заключать договор на новый срок.

Рынок страхования недвижимости по итогам прошлого года вырос на 22%, но жилье по-прежнему страхуют гораздо реже, чем автомобили. О страховке… →

Повышение цены

Чаще всего споры собственников и жильцов связаны с просроченными арендными платежами и долгами за коммунальные услуги, рассказывает юрист коллегии адвокатов «Юков и партнеры» Даниил Пономарев.

Чтобы избежать «сюрпризов» в будущем, в договоре следует прописать не только сумму и порядок оплаты, но и условия ее повышения, отмечают эксперты. Например, индексацию на 6–10% в год.

Если такого пункта в договоре нет, цену все равно могут поднять, но, согласно Гражданскому кодексу, собственник имеет право делать это не чаще раза в год. Об этом он обязан сообщить заранее в письменной форме. Если арендатор против — договор расторгается в одностороннем порядке без выплаты неустойки.

Гарантией защиты прав собственника является так называемый обеспечительный платеж — сумма залога за месяц найма. Она гарантирует, что жильцы не съедут, не заплатив. Иногда добавляют условие об авансовой оплате за месяц вперед.

Необходимо изначально четко и максимально подробно обговаривать, а главное, прописывать все детали проживания.

Например, собственники часто продолжает приходить в сдаваемую квартиру по своему желанию, причем даже когда самих жильцов нет дома. Самопроизвольные визиты могут стать поводом для расторжения договора раньше срока, рассказывает первый заместитель директора компании «Миэль-Аренда» Мария Жукова.

Владельцы квартир в Москве в поисках надежных арендаторов в нынешних непростых условиях готовы идти на уступки и снижать цены. Но конкурировать… →

Еще один частый пример — смена хозяина квартиры, например, при ее продаже. Юристы подчеркивают, что это не влечет за собой расторжения договора — он заключается с новым собственником на тех же условиях.

Кто делает ремонт

В договоре сразу следует обговорить, что можно менять в квартире, а что нет, в том числе разрешается ли ремонт, поскольку часто прописывается, что «после окончания срока найма жильцы обязуются вернуть помещение в том же виде, в каком оно было предоставлено». И на эту фразу нужно обратить особое внимание.

Если решено, что жильцы будут проводить в квартире ремонт, а арендодатель снижает плату (иногда до 15–20%), это должно строго оговариваться в договоре.

Поэтому не стоит сначала переклеивает обои, а потом требовать вычесть эту сумму из оплаты квартиры.

«Я снимал квартиру и делал в ней ремонт. Составляли с хозяевами договор на три года, они обязались оплатить весь ремонт, если выселят меня раньше», — рассказывает Павел из Москвы.
Согласно Гражданскому кодексу, текущий ремонт обязаны делать жильцы, а владелец — только капитальный, если не предусмотрены другие условия.

Рынок аренды квартир в Москве остается рынком арендатора: предложение существенно превышает спрос, и арендодатели вынуждены снижать ставки, хотя не… →

«Внутренности» квартиры

Одно из самых важных условий договора — максимально полное описание сдаваемого жилища. Это избавит стороны от взаимных претензий о качестве ремонта и мебели.

«Мы рекомендуем составлять акт приема квартиры. В нем подробно описывается состояние стен, полов, окон, сантехники и прочего. Если собственник оставляет в пользование жильцам мебель и бытовую технику, имеет смысл указать это в документе, снабдив его подробным описанием имущества и его стоимости», — отмечает Мария Жукова.

В эконом-классе, если мебель в квартире очень старая, делать опись порой не имеет смысла. А для элитной квартиры составляется подробный список и даже может прикладываться диск с фотографиями. В тесте договора также лучше указать, кто должен следить за состоянием помещения и что делать в случае аварии в инженерных сетях.

Ранее «Газета.Ru» рассказывала, как договориться о снижении цены на аренду и как подготовить квартиру для сдачи в аренду.

Источник: https://www.gazeta.ru/realty/2015/03/20_a_6607045.shtml

Договор аренды комнаты в квартире: существенные условия, правила заключения

Существенные условия договора (абз.2 п.1 ст.

432 ГК РФ) — это условия о предмете договора, которые названы в законе или иных правовых актах как существенные или необходимые для договоров данного вида, а также все те условия, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение.

Применительно к договору найма жилого помещения существенным условием является условие о предмете договора.

В договоре найма жилого помещения должны быть в обязательном порядке приведены все данные, позволяющие определенно (однозначно) установить имущество, которое должно быть передано нанимателю в качестве предмета найма.

Как уже указывалось ранее, предметом договора найма жилого помещения может быть изолированное жилое помещение, пригодное для постоянного проживания (квартира, жилой дом, часть квартиры или жилого дома).

Пригодность жилого помещения для проживания определяется в порядке, предусмотренном жилищным законодательством (п.1 ст.673 ГК РФ).

Существенные условия типового договора найма

· Согласно п.1 ст.677 ГК РФ нанимателем по договору найма жилого помещения может быть только дееспособный гражданин.

Юридическим лицам жилое помещение может быть предоставлено во владение и (или) пользование на основе договора аренды или иного договора, но не договора найма жилого помещения, так как этот договор предусматривает конкретную цель передачи жилого помещения во владение и пользование — для проживания в нем нанимателя. Юридическое лицо не может само проживать в жилом помещении, оно может лишь передать полученное жилое помещение в пользование граждан (п.2 ст.671 ГК РФ).

· Наниматель с согласия наймодателя может передать на срок часть или все нанятое им помещение в пользование поднанимателю.

Поднаниматель не приобретает самостоятельного права пользования жилым помещением.

Ответственным перед наймодателем по договору найма жилого помещения остается наниматель (п.1 ст.685 ГК РФ).

Существенные условия договора коммерческого найма жилого помещения

Плата за наем помещения представляет собой одно из наиболее важных условий договора. В договоре обозначаются не только размер, но и сроки оплаты, ее порядок и иные условия.

В некоторых случаях оговаривается плата за единицу площади, в таком случае, полная сумма оплаты устанавливается исходя из площади сданного помещения.

Тем не менее, плата не является неизменной величиной, она может быть уменьшена в случае ухудшения условий для проживания, естественно, не по вине нанимателя.

Заключение договора имеет единую цель, выражающуюся в предоставлении имущества во временное пользование. Существенным различием является то, что договор найма можно заключить только с юридическим лицом.

Аналогичный договор, заключаемый с юридическим лицом, может быть только договором аренды помещения Панченко Т.М. Пользование чужим имуществом / Т.М. Панченко. — М.: «Издательский дом «Налоговый Вестник», 2015.

— 320 c..

Рекомендуем прочесть:  Как составить резюме образец на работу

Что такое существенные условия договора аренды и каковы последствия их нарушения

В любом договоре имеются условия различной степени важности. Одни из них стороны могут не указывать в тексте и руководствоваться лишь нормами закона.

Но другие являются обязательными и без них сделка вообще не может считаться заключённой.

Что именно будет считаться существенным в таком распространённом договоре, как аренда недвижимого имущества, и особенно применительно к аренде жилых помещений?

Временные жильцы такого согласия не требуют, достаточно лишь уведомить вторую сторону договора найма.

Наниматель, впрочем, имеет право запретить им проживание, если в итоге на каждого жильца, постоянного либо временного, жилой площади будет меньше, чем установлено ст. 50 ЖК РФ.

Договор найма жилого помещения

Кроме того, наниматель и проживающие с ними граждане могут, с уведомления наймодателя, вселить в снимаемое ими жилье временных жильцов.

Проживать они должны безвозмездно (то есть это не вариант поднайма) и сроком не более 6 месяцев.

Запретить проживание временных жильцов наймодатель может, только если при этом не будет соблюдаться норма площади на одного человека.

Нанимателю обязательно надо убедиться в том, что жилье ему передает именно собственник, а им может быть обычное физическое лицо или организация. Если у жилья несколько собственников, то должно быть получено нотариальное согласие их всех, или же они сами могут подписать договор найма.

Что такое существенные условия договора аренды

Однако возможен вариант подписания документа лицом (не являющимся собственником), уполномоченным на то владельцем или законом (например, при аренде государственного, муниципального имущества или имущества, принадлежащего несовершеннолетнему). Если соглашение об имущественном найме подписывается по доверенности, то она обязательно должна быть нотариально заверена.

  • адрес расположения;
  • площадь;
  • вид (жилое, нежилое, часть помещения);
  • целевое использование (проживание, склад, торговля, производство и т.п.);
  • дополнительно может быть указан этаж, если это существенно (например, определяет размер арендной платы), подвальное, мансардное или чердачное.

Перечень существенных условий договора аренды

И даже в выборе способа оплаты партнеры могут исходить из собственных интересов.

В большинстве случаев оплата происходить денежными средствами налично или банковским переводом.

Однако есть и иные формы расчета, которые также подробно прописываются в договоре аренды как одно из существенных условий соглашения:

  1. За весь объект (комната, все здание, производственный цех, автомобиль с экипажем и без него и т.п.) – это наиболее распространенный, простой случай.
  2. За единицу общей площади – т.е. за квадратный метр или иные единицы. При этом не принимаются во внимания фактические различия разных помещений (отапливаемых, неотапливаемых, производственных, торговых, складских и др.).
  3. За единицу площади отдельных помещений, т.е. как раз с учетом разной цены разных недвижимых объектов (сумма обычно расписывается на составляющие, а затем суммируется).

Энциклопедия решений

По общему правилу, условие о размере арендной платы существенным условием договора не является. Закон не обязывает стороны договора аренды определять порядок и сроки внесения арендной платы непосредственно в договоре.

В случае, когда договором они не определены, считается, что установлены порядок, условия и сроки, обычно применяемые при аренде аналогичного имущества при сравнимых обстоятельствах (п. 1 ст. 614 ГК РФ).

Вместе с тем, в отношении договора аренды здания или сооружения, а также договора аренды земельного участка закон устанавливает более жесткие правила, а именно: при отсутствии в договоре согласованного сторонами размера арендной платы договор не считается заключенным (см. п. 1 ст. 654 ГК РФ, п. 12 ст. 22 Земельного кодекса РФ).

К аналогичному выводу пришел Пленум ВАС РФ, указавший, что стороны не вправе оспаривать договор, фактически исполнявшийся ими в отсутствие спора о ненадлежащем исполнении обязанности арендодателя по передаче объекта аренды, по основанию, связанному с ненадлежащим описанием объекта аренды, в том числе ссылаться на его незаключенность или недействительность (п. 15 постановления от 17.11.2011 N 73).

Исходя из смысла договора коммерческого найма жилья его предметом может быть лишь индивидуально определенная непотребляемая вещь, каковой и является жилое помещение, так как по истечении срока пользования им наймодателю должно быть возвращено именно то жилое помещение, которое он сдавал в наем.

По договору коммерческого найма жилого помещения могут передаваться жилые помещения.

Поскольку, заключая договор коммерческого найма жилого помещения, наниматель стремиться удовлетворить потребность в жилье, то соответственно он должен получить не только жилую площадь, но и вспомогательную (имеется ввиду кухня, коридор, ванная комната, прихожая, кладовая).

Заключение договора имеет единую цель, выражающуюся в предоставлении имущества во временное пользование. Существенным различием является то, что договор найма можно заключить только с юридическим лицом.

Аналогичный договор, заключаемый с юридическим лицом, может быть только договором аренды помещения Панченко Т.М. Пользование чужим имуществом / Т.М. Панченко. — М.: «Издательский дом «Налоговый Вестник», 2015.

— 320 c. .

Существенные условия договора аренды

Гражданский кодекс РФ не выделяет в системе договоров аренды такого его отдельного вида, как договор аренды нежилого помещения, поэтому отсутствуют также и специальные нормы по его регулированию. На практике в таких случаях используются общие положения об аренде (в том числе зданий и сооружений).

Источник: http://nskoblaka.ru/suschestvennye-usloviya-dogovora-arendy-zhilogo-pomescheniya/

Понятие права
Добавить комментарий