Переуступка прав собственности на квартиру в строящемся доме

Договор о переуступке права на квартиру в строящемся доме нужно оформлять нотариально

Переуступка прав собственности на квартиру в строящемся доме

В противном случае может выясниться, что недвижимость находится в залоге или уже перепродана другому человеку

Сегодня уже ни для кого не секрет, что около половины квартир в новостройках выкуплены спекулянтами — людьми, желающими перепродать жилье после завершения строительства по более высокой цене. В последние годы это был один из самых выгодных видов бизнеса.

Ведь чистая прибыль составляла 50-100 процентов от первоначальных вложений в зависимости от срока строительства и стадии готовности дома на момент приобретения недвижимости. Но сейчас, когда рост цен на квартиры приостановился, все больше таких инвесторов стараются продать объекты вложения своих средств.

Люди опасаются, что в случае начала массового снижения цен на жилье не смогут получить прибыль, на которую рассчитывали. Но как быть, если дом еще не сдан в эксплуатацию и правоустанавливающих документов на руках нет? В таком случае оформляется переуступка права требования.

То есть первоначальный инвестор передает за плату другому человеку свое право на получение определенной квартиры после завершения строительства. Тут возникает вопрос, а как же покупателю правильно оформить переуступку, чтобы не оказаться обманутым и в итоге получить-таки обещанную строителями квартиру?

Вкладывать деньги в приобретение жилья следует через фонд финансирования строительства либо покупку облигаций, выпущенных застройщиком

Для начала стоит разобраться, какие существуют способы приобретения жилья в строящемся доме.

Как рассказала «ФАКТАМ» юрист международной юридической фирмы «Саланс» Анжелика Штукатурова, на сегодняшний день есть три механизма инвестирования: участие в фонде финансирования строительства, покупка целевых облигаций, выпущенных застройщиком, и заключение инвестиционного договора.

В каждом из механизмов есть свои особенности, но к последнему варианту следует отнестись очень осторожно. Дело в том, что привлечение средств на строительство жилья по простым инвестиционным договорам запрещено с 14 января 2006 года. Поэтому хорошо подумайте перед подписанием переуступки права требования по такому договору.

Исключение составляют только инвестиционные договора, заключенные до 14 января 2006 года. Но учтите: сейчас по простым инвестиционным договорам разрешается оформлять переуступку прав только на нежилую недвижимость, то есть на коммерческие и технические объекты.

Таким образом, вкладывать деньги в приобретение квартиры, паркоместа или даже встроенных в жилой дом нежилых помещений можно только через фонд финансирования строительства либо покупку облигаций, выпущенных застройщиком. В первом случае необходимо заключить договор переуступки, если такая операция не запрещена учредителем фонда финансирования строительства (ФФС).

Если же средства инвесторов привлекались путем продажи им облигаций, выпущенных застройщиком, то тут новый покупатель просто приобретает у первоначального инвестора ценные бумаги. Именно они являются залогом получения квартиры в дальнейшем. Кстати, по словам самих строителей, выпуск целевых облигаций пока не очень популярная методика инвестирования.

Гораздо чаще деньги привлекают через фонды финансирования строительства.

Это значит, что человек, желающий приобрести еще не построенную квартиру путем переуступки права требования, скорее всего, столкнется с переоформлением договора с ФФС. Как это происходит и какие существуют риски? По словам Анжелики Штукатуровой, все зависит от норм, прописанных в договоре.

Первым делом нужно самостоятельно и очень внимательно прочитать все документы, предоставляемые человеком, с которым вы планируете заключить договор. Не стесняйтесь задавать вопросы. Если что-то непонятно, обратитесь за разъяснениями к представителям компании-застройщика.

Задача покупателя — увидеть и проверить всю документацию, а не услышать о ней.

Пока покупатель не получит от строителей правоустанавливающие документы, существует риск остаться без квартиры

Обязательно проверьте, не требуется ли предварительное согласование переуступки с компанией-застройщиком. Как правило, об этом говорится в условиях договора.

Дело в том, что на момент оформления документов при сдаче дома в эксплуатацию и дальнейшей передачи инвесторам права собственности застройщик должен иметь точную и достоверную информацию о каждой квартире и человеке, на нее претендующем.

Даже если в договоре нет требования о согласовании переуступки с застройщиком, нужно обязательно в письменном виде уведомить компанию о совершаемой сделке. В противном случае может возникнуть неразбериха при оформлении правоустанавливающих документов.

А если право собственности оформят на предыдущего инвестора, будет непросто доказать, что именно вы являетесь законным собственником. Особенно если договор не был оформлен нотариально.

Поэтому стоит воспользоваться еще одним советом — заверяйте договор переуступки права требования у нотариуса.

Кстати, нотариус проверит, действительно ли человек, продающий квартиру в недостроенном доме, имеет на нее права, а не пытается торговать чужим имуществом.

Ведь в этом случае законный владелец впоследствии может оспорить договор, и документ будет признан недействительным. Заодно нотариус уточнит, не находятся ли имущественные права на строящуюся квартиру в залоге у банка, который кредитовал первого инвестора.

Нередко в договоре, не заверенном нотариально, продавцы «забывают» указать порядок расчета и сумму. Это может привести к признанию договора недействительным в судебном порядке.

Ведь, совершая продажу недвижимости, пусть даже недостроенной, нужно уплатить налоги, предусмотренные действующим законодательством, в частности, законом о налогообложении физических лиц.

Кстати, налог платит первый инвестор со всей суммы сделки, а не с разницы сумм переуступки и инвестиции, как считают некоторые.

Кроме того, для покупателя риск снижается до минимума, если третьей стороной в договоре переуступки права требования будет выступать застройщик. Во-первых, в этом случае полностью исключается риск получить имущество, находящееся в залоге. А во-вторых, участие в договоре переуступки компании-застройщика гарантирует, что права требования никому до вас не передавались.

Кстати, операция по переуступке права требования зачастую не бесплатна. По словам строителей, обычно в договоре с ФФС предусмотрены штрафные санкции или вознаграждение компании за переоформление документов и договора с фондом финансирования строительства.

Это может быть как фиксированная сумма, так и определенный процент от суммы сделки. Обычно продавец старается возложить на покупателя все финансовые расходы, связанные с оформлением переуступки права требования.

Но на самом деле покупатель не обязан этого делать, а расходы вполне можно разделить поровну.

Но, по словам Анжелики Штукатуровой, человек, купивший квартиру по переуступке, должен помнить, что, пока ему не выдали на руки правоустанавливающие документы на недвижимость, которые зарегистрированы согласно действующему законодательству, риск не получить жилье все равно остается.

Например, в случае, если покупатель нарушает условия инвестиционного договора, в частности, не платит или несвоевременно вносит деньги. Кроме того, еще свежи в памяти события вокруг «Элита-центра», когда сам застройщик продавал одни и те же квартиры нескольким людям одновременно.

Но это уже другая тема — о том, как правильно выбрать застройщика, которому можно доверить свои деньги.

Читайте нас в Telegram-канале, и

Источник: https://fakty.ua/38100-dogovor-o-pereustupke-prava-na-kvartiru-v-stroyacshemsya-dome-nuzhno-oformlyat-notarialno

Переуступка прав собственности на квартиру в новостройке: оформление документов на квартиру в строящемся доме

Переуступка прав собственности на квартиру в строящемся доме

Одним из распространенных в настоящее время вариантов купли-продажи нового жилья является переуступка квартиры в строящемся доме. Его особенность в том, что сделка оформляется еще до того, как объект будет сдан в эксплуатацию.

Грамотное проведение такой операции позволяет продавцу извлечь выгоду за счет сделанных ранее инвестиций, а покупателю — приобрести новое жилье значительно дешевле средних рыночных цен.

Что такое переуступка квартиры в новостройке?

Проведение данной сделки предполагает осуществление купли-продажи объекта недвижимости, которого еще не существует, поскольку сдача дома не состоялась, и его строительство продолжается. Фактически продается и покупается не сама квартира, а лишь право требования ее от застройщика в соответствии с договорами долевого участия и цессии.

В общем случае ситуация складывается примерно по следующему алгоритму. Гражданин заключает с застройщиком договор долевого участия, обязуясь вносить платежи согласно графику и иным договоренностям.

В свою очередь, застройщик должен своевременно передать дольщику, оплаченный им объект недвижимости в соответствии с заранее определенными характеристиками — этажность, жилая и общая площадь, высота потолков и пр.

Иначе говоря, подписание договора и исполнение его условий дает дольщику право требовать от застройщика передачи квартиры.

Именно это право требования, а не сам объект недвижимости, можно продать стороннему лицу согласно договору переуступки прав собственности, на квартиру в новостройке.

Сделка с самим жильем на данном этапе невозможна, поскольку до сдачи дома в эксплуатацию оно юридически не существует.

А после того, как объект недвижимости сдан и имеет собственника, передача прав на него может осуществляться как в отношении уже реально существующего актива — купля-продажа, дарение и пр.

Грамотное использование договора цессии позволяет получить свою выгоду как продавцу, так и покупателю. Первый выступает в роли инвестора, заключая с застройщиком договор долевого строительства на самом раннем этапе.

Он приобретает права на будущее жилье по самой низкой стоимости, поскольку, чем дальше сроки сдачи объекта — тем он дешевле. По мере строительства дома (возведение основных конструкций, появление перекрытий и новых этажей и т. д.

) цена возрастает, поскольку объект принимает осязаемые очертания, соответственно — снижаются риски, и т. д.

На стадии, близкой к завершению строительства, можно осуществить переуступку прав собственности на квартиру в новостройке на максимально выгодных условиях как для продавца (дольщика), так и для покупателя.

Первый реализует право требования объекта недвижимости по цене значительно большей, чем приобретал его на стадии котлована. Что касается покупателя, то он может получить это право, то есть стать дольщиком, а в скором будущем — обладателем новой квартиры по цене значительно ниже рыночной.

Логика в том, что юридически несуществующий объект не может оцениваться одинаково с аналогичными квартирами в уже сданных домах.

Подобные сделки могут совершаться на разных стадиях долевого строительства. Иногда право требования продается практически сразу после приобретения, но нередко договор цессии подписывается, когда дом уже стоит, квартиры готовы, но по документам объект еще не сдан, то есть остались лишь формальности.

Оформление квартиры по переуступке

Оформление переуступки квартиры регулируется соответствующими законодательными актами. Это Гражданский кодекс РФ, конкретно — статьи 388, 389 и 390, а также Федеральный закон ФЗ-214, регламентирующий вопросы долевого строительства, прав и обязанностей дольщиков и застройщиков, и т. п.

Следует отметить, что есть разные способы переоформления прав на жилье в строящемся доме. Но оптимальным вариантом является совершение данной сделки в рамках действующего договора долевого участия. Это, прежде всего, в интересах покупателя, поскольку в данном случае он максимально защищен от мошенничества, недобросовестности продавца и прочих форс-мажорных обстоятельств.

Только договор долевого участия, заключенный в соответствии с ФЗ-214, подразумевает осуществление обязательной государственной регистрации перехода права требования на объект недвижимости в строящемся доме.

В этом его несомненное преимущество по сравнению, например, с договором купли-продажи.

В последнем случае государственная регистрация переуступки права не производится, что открывает широкие возможности для мошенничества.

В частности, продавец может продать объект недвижимости сразу нескольким покупателям — но права на него получит лишь тот из них, кто первым заключил соглашение.

Но даже для этого покупателя имеется немало рисков, поскольку сама суть договора купли-продажи в данном случае фактически подразумевает лишь обозначение намерений передать квартиру в будущем.

Таким образом, с точки зрения защиты имущественных интересов покупателя данный вариант является неудачным.

Процесс переоформления прав собственности требует определенного времени, поскольку складывается из нескольких важных этапов:

  • проверка документов продавца;
  • сбор бумаг, разрешений и пр. со стороны покупателя;
  • проверка добросовестности и финансового состояния застройщика;
  • оценка хода строительства;
  • регистрация перехода прав на объект недвижимости в государственных органах.

Перед тем как приступить к совершению сделки, проверьте подлинность и действительность договора долевого участия, на основании которого планируется заключение договора цессии. Убедитесь, что объект не является долгостроем, не имеет притязаний со стороны третьих лиц или организаций, а компания-застройщик ведет строительные работы без отставания от графика.

Для переуступки прав на квартиру нужны следующие документы:

  • паспорта участников сделки;
  • согласие супругов с обеих сторон;
  • действующий договор долевого участия;
  • выписка из ЕГРП;
  • согласие застройщика в письменной форме на совершение сделки;
  • справка об отсутствии задолженностей по договору долевого участия.

В зависимости от обстоятельств проведения сделки могут потребоваться и иные документы. В частности, если квартира залоговая — надо иметь согласие банка и т. д.

Как купить квартиру по переуступке в ипотеку

С точки зрения действующего законодательства никаких ограничений по переуступке квартир в ипотеке не существует. Фактически это стандартная процедура, особенность которой лишь в том, что объект недвижимости приобретается не за собственные деньги, а за кредитные средства.

В данном случае необходимо лишь получить письменное согласие на совершение такой сделки со стороны банковского учреждения. Как правило, с этим проблем не возникает. Существующий долг, включая уплату процентов и внесение прочих платежей, если таковые предусмотрены кредитным договором, просто переоформляется на нового покупателя.

Поскольку большинство жилья на первичном рынке приобретается с привлечением заемных средств, данная процедура является довольно распространенной.

Но перед принятием на себя кредитных обязательств необходимо внимательно ознакомиться с условиями и прочими обстоятельствами ипотечного договора.

В частности, проверьте такие параметры, как сумма кредита, его выплаченная часть, наличие просрочек платежей и прочих нарушений условий договора со стороны продавца, возможность досрочного погашения и пр.

Как купить квартиру по переуступке с материнским капиталом

Действующее законодательство не запрещает осуществлять переуступку квартиры с материнским капиталом. Однако подобные сделки могут иметь массу юридических тонкостей, ограничений и прочих нюансов, которые обусловлены в первую очередь необходимостью защиты прав несовершеннолетних.

Приобретение прав собственности на строящийся объект недвижимости у физического лица возможно, если сумма задолженности перед застройщиком не меньше, чем сумма материнского капитала. Сделка может осуществляться и с участием юридического лица, но в данном случае сроки ее совершения будут более длительными.

Следует учитывать, что органы опеки и Пенсионный фонд России крайне внимательно относятся ко всем сделкам с материнским капиталом, включая вопросы приобретения недвижимости. При наличии малейших подозрений они могут запретить использование сертификата на эти цели.

В частности, Пенсионный фонд часто блокирует сделки по той причине, что средства материнского капитала планируется перечислить за покупку квартиры, которая с юридической точки зрения еще не существует, даже если дом уже построен, но еще не сдан. Однако есть примеры, когда по итогам судебного разбирательства разрешение все же выдавалось.

Налоговый аспект при совершении сделок по переуступке

Налог при продаже квартиры по переуступке обязан заплатить только тот участник сделки, который выступает в качестве продавца.

Иначе говоря, это лицо, заключившее с застройщиком договор долевого строительства, в рамках которого будет оформляться переход права требования на объект недвижимости.

Что касается застройщика и покупателя, то они в данном случае никаких обязательств перед налоговыми органами не имеют.

Согласно действующему законодательству, бывший дольщик должен уплатить налог в размере 13% от суммы сделки не позже, чем 30 апреля года, следующего за периодом, в котором был заключен договор цессии. Иначе говоря, если вы уступили свои права на объект недвижимости в строящемся доме в июле 2018 года, то до конца апреля 2019 года вам необходимо:

  • заполнить декларацию 3-НДФЛ;
  • указать в ней сумму, полученную согласно договору цессии, в качестве дополнительного дохода;
  • подать ее в налоговый орган по месту жительства;
  • уплатить налог.

При возникновении каких-либо вопросов обращайтесь к своему инспектору или в консультационный отдел налогового органа.

Риски покупки квартиры по переуступке

Чтобы минимизировать риски, подобные сделки следует осуществлять исключительно в рамках действующего договора долевого участия. Только в данном случае переуступка прав проходит государственную регистрацию, что является надежной защитой от двойных продаж и прочих мошеннических схем. Все остальные варианты переоформления являются крайне рискованными для покупателя.

Вероятен риск банкротства застройщика. Права дольщиков, а также механизмы их защиты в подобных ситуациях подробно прописаны в ФЗ-214. Однако во избежание лишних разбирательств и прочих проблем следует заранее навести справки о застройщике, его финансовой устойчивости, деловой репутации и т. п.

Ситуация с предложениями о переуступке на рынке Москвы

На московском рынке предложения о переуступке квартиры в новостройках, включая ипотеку, являются распространенными. Часто жилье на ранних стадиях строительства выкупается с целью последующей перепродажи, причем заниматься этим могут как организации, так и частные лица. Схема является отработанной, если сделки заключаются в рамках действующих договоров долевого участия.

На нашем сайте вы можете ознакомиться с рейтингом московских новостроек, узнать о преимуществах и недостатках спальных районов Москвы, получить информацию о застройщиках, получить прочую полезную информацию.

Источник: https://mosberlogi.ru/science/pereustupka-prava-sobstvennosti-na-kvartiru-v-novostrojke/

Переуступка права собственности на квартиру в строящемся доме двух супругов

Переуступка прав собственности на квартиру в строящемся доме

Переуступка прав на квартиру в новостройке — что это такое? Последнее обновление: Я собираюсь покупать квартиру в новостройке. Что это такое?

ВИДЕО ПО ТЕМЕ: ПЕРЕУСТУПКА квартиры в новостройке — что это?

Дорогие читатели! Наши статьи рассказывают о типовых способах решения юридических вопросов, но каждый случай носит уникальный характер.

Если вы хотите узнать, как решить именно Вашу проблему — обращайтесь в форму онлайн-консультанта справа или звоните по телефонам, представленным на сайте. Это быстро и бесплатно!

  • Процедура переуступки прав по договору долевого участия в строительстве
  • Договор уступки прав требования на квартиру
  • Переуступка права собственности на квартиру в новостройке
  • Переуступка права собственности на квартиру
  • Как оформляется покупка квартиры по переуступке прав
  • Оформление переуступки квартиры в строящемся доме
  • Покупка квартиры по переуступке прав в строящемся доме: пошаговая инструкция
  • Продажа квартиры по переуступке
  • Договор долевого участия супруги
  • Переуступка прав собственности – что это?

Процедура переуступки прав по договору долевого участия в строительстве

Причем, уступает он именно право требования, так как права собственности на квартиру в недостроенном доме еще не существует. Для Покупателя, в таком случае, повышается риск утери неполучения прав на квартиру.

Что лучше купить — вторичку или новостройку? При этом подрядчик может иметь права на квартиры, например, по инвестиционному договору или по договору взаимозачета с Застройщиком не ДДУ.

Повышенный риск здесь в том, что права самого подрядчика на конкретную квартиру могут быть четко не определены, либо подрядчик может не выполнить свои обязательства перед Застройщиком, а значит, его права на квартиры могут быть оспорены.

Кроме того, уступка прав подрядчиком в этом случае не проходит регистрацию в Росреестре , а значит, подрядчик имеет возможность продать одну и ту же квартиру по переуступке несколько раз.

Ключевые положения закона ФЗ Уступка прав требования по Договору долевого участия ДДУ Если покупать квартиру по Договору уступки прав требования, то рекомендуется заключать его только в случае, когда уступка происходит на основе именно Договора долевого участия ДДУ , с регистрацией в Росреестре.

Тогда риски такой сделки для Покупателя будут минимальны. Образец Договора уступки прав требования по Договору долевого участия представлен ниже. Отметим также, что при переуступке прав Продавец прежний дольщик отвечает перед Покупателем новым дольщиком только за действительность переданных прав, и НЕ отвечает за неисполнение обязательств Застройщиком.

То есть после уступки прав требования, Покупатель будет решать все вопросы, касающиеся строительства дома и выполнения или изменения условий основного договора ДДУ уже не с прежним дольщиком, а непосредственно с Застройщиком.

Уступка права требования не прекращает действие первоначального Договора долевого участия, а лишь изменяет стороны в обязательствах по этому договору ДДУ. Соответственно, полностью сохраняются все условия существующего договора ДДУ , в частности это касается сроков строительства и условий передачи квартиры.

Все права, равно как и обязанности первоначального дольщика, в полном объеме переходят к новому участнику долевого строительства. Из этого акта сверки будет видно, выплатил ли первоначальный дольщик всю сумму за квартиру, или у него еще остался долг перед Застройщиком.

Если долг остался, то часть суммы по Договору уступки идет в уплату остатка долга Застройщику, а оставшаяся часть передается Продавцу. Квартира vs. Что лучше и выгоднее для покупки? А после оформления собственности — уже по обычному Договору купли-продажи квартиры.

Как проверить надежность Застройщика самостоятельно — см. Но закон Гражданский Кодекс РФ , однако, позволяет указать в первоначальном ДДУ условие обязательного письменного согласия Застройщика на переуступку прав по такому договору. В таком случае, дольщику придется это условие выполнять и иногда даже платить Застройщику за его согласие.

При этом Застройщик имеет законное право отказать в переуступке, если первоначальный дольщик еще не выплатил всю сумму по своему договору ДДУ. В частности, из-за этого Покупатель может быть лишен возможности требовать с Застройщика неустойки или штрафных санкций за нарушение сроков строительства.

Если Застройщик задерживает сдачу дома. Что делать дольщику — см. Регистрация Договора уступки прав требования Государственная регистрация Договора уступки прав требования происходит только в том случае, если первоначальный договор тоже подлежал регистрации в Росреестре. То есть только в случае, когда уступка совершается на основании ДДУ.

Для регистрации Договора уступки прав требования нужны следующие документы: Если Продавец — юрлицо, то для регистрации понадобятся еще учредительные документы этого юрлица и документ, подтверждающий полномочия его представителя действовать от имени юрлица.

Для акционерных обществ может потребоваться протокол решения собрания акционеров об одобрении крупной сделки.

Что делать дольщикам при банкротстве Застройщика — см. Куда подавать документы для регистрации Договора уступки прав требования по Договору долевого участия? После регистрации уступки прав, Покупателю надо не забыть забрать у предыдущего дольщика оригинал ДДУ.

Он понадобится Покупателю позже, при регистрации своего права собственности на построенную квартиру. Денежные расчеты по Договору уступки проводятся так же, как при обычных расчетах в сделках с недвижимостью см. Продавцу, кстати, не стоит забывать, что при продаже уступке своих имущественных прав, он должен заплатить налог с полученного дохода.

О расчете налогов и налоговых вычетов в недвижимости можно узнать в соответствующем разделе Глоссария по ссылке. Компенсационный фонд защиты прав дольщиков. Что это такое? Как это работает? Смотри по ссылке. Договор уступки прав требования может заключаться как в простой письменной форме ППФ , так и в нотариально заверенной.

Нотариус здесь обеспечивает Покупателю дополнительную защиту и снижение рисков при покупке квартиры по Договору уступки прав требования. В этой сделке он контролирует не только сам договор уступки, но и первоначальный договор Продавца с Застройщиком, на основании которого переуступаются права.

Что такое эскроу-счета в долевом строительстве? Чем они интересны дольщикам — смотри по ссылке. Договор уступки или переуступки прав называют также Договором цессии. Того, кто уступает свои права, называют цедентом, а того, кто эти права получает — цессионарием.

Образец Договора уступки прав требования цессии по ДДУ можно скачать здесь. А для Продавца — последовательность действий для продажи квартиры по переуступке прав подробно описана в отдельной заметке по приведенной ссылке.

Уступка прав требования может быть и безвозмездной. Например, в случае, когда дольщик хочет подарить еще не построенную квартиру своему родственнику. Особенности такой сделки — см. Информация оказалась полезной? Сохрани ее себе, еще пригодится!

Договор уступки прав требования на квартиру

Переуступка права собственности на квартиру в новостройке 5 марта Одним из распространенных в настоящее время вариантов купли-продажи нового жилья является переуступка квартиры в строящемся доме. Его особенность в том, что сделка оформляется еще до того, как объект будет сдан в эксплуатацию.

Грамотное проведение такой операции позволяет продавцу извлечь выгоду за счет сделанных ранее инвестиций, а покупателю — приобрести новое жилье значительно дешевле средних рыночных цен.

Что такое переуступка квартиры в новостройке? Проведение данной сделки предполагает осуществление купли-продажи объекта недвижимости, которого еще не существует, поскольку сдача дома не состоялась, и его строительство продолжается.

Автор статьиМитрофанова СветланаЮрист. Стаж работы — 14 лет Переуступка прав собственности на квартиру, то есть сделка купли-продажи квартиры до завершения строительства дома, называется цессией.

Потом собирается пакет бумаг для оформления у нотариуса самой сделки цессии: Чтобы зарегистрировать договор цессии в Едином Реестре, нужны будут следующие документы: Заявление на госрегистрацию в ЕГРН договора переуступки. Паспорта участников операции по переуступке.

Переуступка права собственности на квартиру в новостройке

Ведь продаете или покупаете вы по сути не недвижимость, а лишь право требования на будущую квартиру. Поэтому если вы планируете провести переуступку по ДДУ — именно так называется этот процесс, лучше всего сначала разобраться в тонкостях законодательства и подводных камнях.

Которые ожидают во время сделки и покупателя, и продавца. Давайте начнем с главного — с расшифровки терминов и перевода с юридического языка на понятный. А здесь есть в чем разбираться: Переуступка — это передача права требования квартиры новому дольщику.

Меняется статус покупателя — он становится обладателем права требования недвижимости в виде жилого помещения.

И меняется система ваших отношений с девелопером Девелопер, или застройщик — это юридическое лицо, которое берет на себя право собирать деньги с дольщиков для строительства многоквартирного дома и обязуется выполнять все требования федерального закона. Но об этом ниже.

Переуступка права собственности на квартиру

Наличие договора долгосрочной аренды на землю или права собственности на нее. Для заключения сделки продавец должен представить: Первоначальный договор предварительный или ДДУ.

Согласие застройщика на переуступку если продавец выплатил долю в полном объеме, требуется только уведомление строительной компании, а если за ним еще числятся неоплаченные долги, необходимо, чтобы застройщик одобрил уступку права. Согласие второго супруга на сделку.

Переуступка прав собственности — что это?

Причем, уступает он именно право требования, так как права собственности на квартиру в недостроенном доме еще не существует. Для Покупателя, в таком случае, повышается риск утери неполучения прав на квартиру. Что лучше купить — вторичку или новостройку? При этом подрядчик может иметь права на квартиры, например, по инвестиционному договору или по договору взаимозачета с Застройщиком не ДДУ.

Как оформляется покупка квартиры по переуступке прав

От супруги было оформлено нотариальное разрешение. Супруга умерла. Квартира ещё не сдана. В текущий момент есть материальные притензии в части доли уплаченной по ДДУ суммы от родителей супруги.

ПОСМОТРИТЕ ВИДЕО ПО ТЕМЕ: Переуступка. Ипотека и все, что с ней связано.

Тут можно скачать образец договора переуступки права требования на квартиру. Особенности оплаты Оплата осуществляется через банковскую ячейку: Кроме того, все расчеты должны проводиться только после возврата всех документов с регистрирующей инстанции. Сроки варьируются от 18 дней до месяца. Но есть один нюанс — получить вычет можно только после регистрации права собственности.

Оформление переуступки квартиры в строящемся доме

Собственник дду — мать одиночка. Имеется несовершеннолетний ребёнок. Ребёнок в дду не вписан.

Имеет ли он какие то права, которые может заявить впоследствии на уже мою квартиру? Нужны ли какие то дополнительные документы в данном случае разрешение опеки и т д чтобы потом ребёнок не смог претендовать на собственность или право проживания в квартире после оформления договора переуступки? Добрый день. Никаких дополнительных документов не нужно, дети не имеют прав на имущество своих родителей и соответственно данный ребенок ни на что не сможет претендовать.

Не важно на кого из супругов оформлена квартира в собственность, данная момент мы хотим сделать переуступку прав дольщика по данному договору дс. . В году с супругой купили квартиру в строящемся доме по договору долевого . Банку не выгодно вместо двух должников оставить одного.

.

Переуступка прав собственности – что это?

.

Источник: https://juanarcones.com/grazhdanskoe-pravo/pereustupka-prava-sobstvennosti-na-kvartiru-v-stroyashemsya-dome-dvuh-suprugov.php

Решили купить квартиру в строящемся доме, но не у застройщика, а у одного из дольщиков? Такие сделки возможны и называются переуступкой прав по договору долевого участия (ДДУ). Они требуют юридической подкованности, так как в этой сфере много подводных камней.

Разберёмся, какие тонкости закона нужно знать и на какие детали в документах обращать внимание, чтобы не пострадать от действий мошенников и недобросовестных строительных компаний.

Что такое переуступка прав по ДДУ?

Переуступка прав по договору долевого участия – один из способов приобрести недвижимость. Только в этом случае продаётся или покупается не само жильё, а право требования на будущую квартиру, так как дом ещё не построен.

Рыночная доля таких сделок в Казахстане невелика. Обычно дольщики ждут, когда объект достроится, и получают право собственности на квартиру. Но есть и те, кто решает продать своё право на квартиру ещё на этапе её строительства.

Переуступка прав по договору долевого участия имеет ещё одно юридическое название – цессия. Соответственно, продавец будет цедентом, а покупатель – цессионарием.

Сколько таких сделок заключается в Казахстане?

Согласно статье 12 Закона РК «О долевом участии в жилищном строительстве», такие сделки должны регистрировать в информационной системе «КазРеестр».

В ней собрана информация о разрешениях, выданных застройщикам на привлечение денег дольщиков, и о поставленных на учёт договорах долевого участия.

Реестр позволяет избежать случаев двойной продажи, когда застройщик или дольщик продаёт одну и ту же квартиру нескольким покупателям сразу.

Однако официальные данные могут разниться с фактическими, поскольку сделки регистрируются в «КазРеестре» только в том случае, если застройщик имеет разрешение от акимата на привлечение средств дольщиков или гарантии у Фонда гарантирования жилищного строительства (подробнее об этом мы писали в статье «Как не стать обманутым дольщиком?»).

Если же деньги дольщиков привлечены без разрешения акимата или без гарантий ФГЖС, то сделки по переуступке прав не регистрируются и считаются незаконными, говорит советник директора Объединённой ассоциации риэлторов Казахстана Нина Лукьяненко.

«Разрешены два варианта законной продажи объекта: договор долевого участия и договор переуступки прав могут заключать только те компании, которые имеют гарантии ФГЖС или разрешение акимата.

Каркас здания должен быть построен за счёт средств застройщика, только после этого они могут получить разрешение на привлечение денег дольщиков. Но большинство застройщиков в Казахстане строятся на деньги дольщиков. Это незаконно, и компании ищут обходные пути.

Поэтому возникает множество договоров: предварительный, инвестирования, о совместной деятельности и так далее», – сказала она.

В управлении архитектуры, градостроительства и земельных отношений Нур-Султана сообщили данные о количестве таких сделок в столице за последние три года:

  • в 2017 году – 7;
  • в 2018-м – 230;
  • за полгода 2019-го – 433.

В Алматы, по данным управления городского планирования и урбанистики, договоров о переуступке прав по ДДУ было зарегистрировано:

  • в 2017 году – 0;
  • в 2018-м – 39;
  • за полгода 2019-го – 155.

По данным, предоставленным крупнейшим строительным холдингом BI Group (без разбивки по городам, в целом по Казахстану):

  • в 2017 году – 1248;
  • в 2018-м – 1728;
  • за полгода 2019-го – 414.

В компании отметили, что не ведут анализа того, кто продаёт права требования – физлица или юрлица, а также с какой разницей в цене. Не смогли в компании назвать и наиболее частые причины сделки.

Можно ли заработать на переуступке?

По мнению директора риэлторского агентства «Квадрат» Нурлана Алыбаева, из 100% переуступщиков только 20% делают это для того, чтобы заработать. Остальные переуступают право на квартиру в силу каких-то новых обстоятельств в жизни, меняющих прежние планы.

«Человек на этапе проектирования покупает квадратные метры и ждёт, наблюдая за ходом строительства. Как только дошло до 8 этажа, если это 16-ти этажное здание, его выставляют на продажу, закладывая свою маржу.

Следовательно, у застройщика цены поднимаются.

Человек продаёт своё право требования на квартиру с разницей в цене и за счёт этого зарабатывает», – рассказал Нурлан Алыбаев, добавив, что маржа может составлять от 8% до 15% от стоимости жилья.

Руководитель направления аналитики портала о недвижимости Homsters.kz Елена Славкина считает, что для заработка инвесторам нужно приобретать права сразу на несколько квартир.

«У нас есть строительные компании, у которых наблюдается стабильная динамика цены: сначала дешевле, к концу строительства – дороже.

Если инвестор «заходит» на 10 квартир и зарабатывает с каждой хотя бы 2-3 тысячи долларов, уже получается 30 тысяч за полтора года. Для кого-то, возможно, есть интерес в этом. Но маленькими объёмами может быть невыгодно.

У строящихся объектов инвестиционная привлекательность низкая, есть вероятность продать право требования по той же цене, что купил», – отметила Елена Славкина.

Инвесторам следует работать только с надёжными застройщиками, а также правильно выбирать квартиры, считает Нина Лукьяненко.

«Квартиры должны быть «ходовыми», то есть: удобное расположение корпуса, хорошая планировка, маленькая квадратура и привлекательная цена. Человек же хочет заработать на росте цены: от котлована до ввода в эксплуатацию. Как правило, это маленькие однокомнатные или студии, потому что цена меньше и доля на рынке больше», – говорит Нина Лукьяненко.

Источник: https://informburo.kz/cards/prodam-kvartiru-v-stroyashchemsya-dome-chem-opasna-takaya-sdelka.html

Продажа и покупка квартиры по переуступке без риска

Переуступка прав собственности на квартиру в строящемся доме

Чем ближе срок сдачи жилого комплекса, тем чаще на форумах мелькают объявления о переуступке квартир. Участники долевого строительства ищут желающих получить права на почти готовые студии, 1-3-комнатные квартиры.

О переуступке квартиры в двух словах

Суть переуступки: до сдачи дома в эксплуатацию дольщик может передать права на недвижимость по ДДУ (договору долевого участия) третьему лицу. После заключения договора застройщик будет выполнять обязательства уже перед новым владельцем.

Юридически переуступка недвижимости не является сделкой купли-продажи. В договоре с застройщиком изменяется одна сторона. Владелец делегирует третьему лицу свои права и обязанности — включая право на передачу квартиры после окончания строительства дома и обязанность выплатить остаток задолженности по договору.

Термины

Цессия — договор уступки права собственности на квартиру.

Цедент — лицо, которое передает свое право на квартиру в строящемся доме. В бытовой терминологии используется слово «продавец».

Цессионер (цессионарий) — лицо, приобретающее право на объект недвижимости по договору переуступки, «покупатель».

Процесс переуступки строящегося жилья регулируется Гражданским кодексом РФ (главой 24 ГК РФ статьи 382-390) и Федеральным законом «Об участии в долевом строительстве» № 214-ФЗ. В соответствии со ст. 389 ГК РФ, все сделки, связанные с переуступкой квартир в новостройках, необходимо фиксировать в Росреестре.

Согласно п. 2 ст. 11 закона № 214-ФЗ переуступка может проводиться в рамках ДДУ или ЖСК (жилищно-строительного кооператива), на любом этапе возведения здания — но только до момента вступления в права собственности. Если владелец квартиры уже подписал акт приема-передачи с застройщиком, сделка оформляется договором купли-продажи.

Важно учитывать:

  • вместе с правами на недвижимость передаются и обязанности предыдущего инвестора;
  • если квартира не была оплачена полностью, документ дополняется элементами договора перевода долга;
  • ответственность девелопера ограничивается суммой, прописанной в ДДУ с первым покупателем, а не той, которую покупатель получил в рамках переуступки квартиры.

Как выгодно и безопасно купить квартиру в новостройке

Чаще всего переуступка квартиры является способом заработка на разнице цен. В некоторых случаях дольщики оформляют цессию, чтобы инвестировать средства в другой проект.

Многие цеденты вкладывают деньги на старте продаж, когда цены находятся на минимальном уровне. С начала строительства до сдачи в эксплуатацию начальная стоимость квадратного метра увеличивается практически на треть.

Переуступка выгодна, когда строительство дома почти окончено — именно в этот период имеет смысл искать потенциального цессионера. Чтобы оценить возможный доход от сделки, следует обращать внимание на динамику изменения цен на квартиры в ходе строительства.

Наибольшую выгоду можно получить при продаже жилья через переуступку в достроенном и сданном доме. Главное — успеть до подписания актов и вступления в права собственности. В данном случае можно выиграть в цене до 10-15% по сравнению с реализацией квартиры в готовом, но не сданном здании.

Спрос зависит от количества свободных квартир

Наибольшим спросом пользуются студии, однушки и двушки. Поиск покупателей значительно упростится, если на финишном этапе строительства большинство квартир уже распродано.

Если у строительной компании осталось много интересных вариантов, цедент может переманить покупателя за счет снижения стоимости квартиры на 10-15% (от цены застройщика). При равных условиях покупатель с большей вероятностью предпочтет заключить сделку с официальной организацией, а не с частным лицом.

Чего опасаются покупатели: распространенные риски

Цессия выгодна для покупателя — она дает возможность приобрести жилье в понравившемся доме по относительно низкой цене. Но риски тоже существуют.

  1. Договор может быть признан недействительным. Это возможно, если:
    • застройщик не дал письменного согласия на переуступку;
    • застройщик оказался банкротом;
    • цедент приобретал квартиру в ипотеку;
    • цедент не погасил долг перед застройщиком.
  2. По цессии мошенники могут продать недвижимость дважды. В этом случае жилье достанется цессионарию, который первым зарегистрировал сделку в Росреестре.
  3. Переуступка жилья в начале строительства — тревожный сигнал о намечающемся долгострое или других «сюрпризах» от девелопера.

Цессионер приобретает не реальные квадратные метры, а только право потребовать их от застройщика после сдачи дома в эксплуатацию. Вместе с правами приобретается ответственность: если квадратных метров будет больше — новоявленному владельцу придется за них доплачивать. Если же площадь окажется меньше заявленной (что случается редко), ему придется добиваться от застройщика возврата средств.

УЗНАЙТЕ, КАКАЯ КВАРТИРА ПОДОЙДЕТ ИМЕННО ВАМ

Некоторые застройщики прописывают в договоре долевого участия условие: при переуступке требуется согласие строительной компании. Нередко девелоперы требуют выплатить 1-10 процентов от сделки.

При отсутствии этих условий в ДДУ достаточно уведомить застройщика в письменной форме о переходе прав на недвижимость другому лицу. Получать письменное согласие необходимо только в том случае, если жилье приобретено в рассрочку и оплачено не полностью. Если квартира куплена в ипотеку, для переуступки требуется согласие банка.

Собственник квартиры с договором ЖСК становится участником кооператива только после выплаты полной стоимости своего пая. А до тех пор он не имеет права продавать, дарить или менять кооперативное имущество.

Еще один нюанс — перед покупкой цессионер должен подтвердить свое членство в кооперативе, предоставив заверенную копию протокола собрания.

Передача прав собственности осуществляется в три этапа. Сначала обе стороны договариваются и составляют предварительное соглашение. Затем заключается основной договор. Третий шаг – регистрация подписанного договора в Росреестре.

Обязательные пункты в договоре:

  • полные паспортные данные цедента и цессионера;
  • нотариально заверенное согласие супруга (если стороны договора состоят в браке);
  • основание действий цедента (зарегистрированный договор ДДУ);
  • предмет договора — передача прав требования на квартиру;
  • ответственность сторон;
  • сумма договора.

Подпишитесь на новые статьи о продаже квартир

Цедент обязан передать цессионарию:

  • договор ДДУ,
  • предварительный договор,
  • дополнительные соглашения,
  • акт сверки с застройщиком,
  • письменное согласие застройщика на переуступку.

Передача пакета документов оформляется актом, который подписывают обе стороны сделки.

Налоги

В России доход от сделки переуступки облагается подоходным налогом в размере 13%. Для иностранных граждан налоговая ставка составляет 30%.

Цедент может оформить налоговый вычет с суммы, полученной от цессионера. Максимальный лимит вычета — 1 млн рублей. Это значит, что сумму налога можно уменьшить на 130 тыс. рублей.

Даже если фактического дохода не было, продавец должен подать в налоговые органы декларацию по форме 3-НДФЛ за отчетный период, в котором был заключен договор переуступки прав. Это поможет избежать штрафов.

Новостройки, в которых продаются квартиры по переуступке

Источник: https://mirndv.ru/blog/prodazha-kvartiry-po-pereustupke/

Понятие права
Добавить комментарий