Переуступка прав собственности на квартиру

Переуступка прав собственности на квартиру

Переуступка прав собственности на квартиру

Покупка и продажа квартиры по договору уступки (переуступки) права требования – довольно сложный и специфичный процесс, который встречается на практике не так уж и часто. Правовая основа переуступки прав регулируется несколькими законодательными актами, в том числе ГК РФ, что вызывает множество спорных ситуаций и вопросов.

  • Каждый случай уникален и индивидуален.
  • Понимание основ закона полезно, но не гарантирует достижения результата.
  • Возможность положительного исхода зависит от множества факторов.

Переуступка прав требования на квартиру — это переход права собственности на жилплощадь и обязательств от одного собственника к другому. Основание для переуступки прав собственности на жилье — это договор, который заключается между настоящими и будущими собственниками. Подобное соглашение может иметь характер дарения или возмездного отчуждения прав собственности.

Следует отметить, что к новому собственнику права на жилье переходят в том же объеме, в котором они были у прежнего владельца объекта недвижимости. Т.е.

, переходят любые обязательства и поручительства бывшего собственника жилой площади.

Однако по договоренности между сторонами  устанавливается регламент, согласно которому переуступается либо объем прав и обязанностей целиком, либо только какая-нибудь их часть.

Покупка и продажа квартиры по договору уступки права требования

В области купли-продажи недвижимости уступка прав требования возможна в 2-х вариациях:

  1. По предварительному договору купли-продажи. В том случае, если подписывают такое соглашение, то переуступается право требования на заключение договора купли-продажи жилого помещения, однако никак не право требования передачи данной квартиры. Это обусловлено правовой природой вышеописанного договора. В соответствии предварительного договора, стороны не продают квартиру, а лишь договариваются о ее вероятном приобретении в будущем.

    Важно! Уступка права возможна лишь в период с момента заключения предварительного соглашения до заключения основного.

    Предварительный договор не подлежит государственной регистрации обязательно.

    Денежные средства на покупку жилья передаются лишь по основному договору, по предварительному — дополнительных действий совершать не требуется.

  2. По соглашению долевого участия в строительстве. Перед переуступкой права все расчеты по соглашению долевого участия должны быть выполнены. Иначе все оставшиеся затраты «вешаются» на нового хозяина квартиры.

По данному договору переуступка права может быть лишь до момента подписания акта приема-передачи жилого помещения от застройщика к владельцу. Договор переуступки, как и договор долевого участия, обязательно подлежит госрегистрации.

Как оформляется переуступка прав на квартиру — порядок проведения сделки

Права по договору переуступки переходят к другому владельцу лишь в том объеме, в котором они принадлежали прежнему. Поэтому в самом соглашении нужно как можно подробнее описать, по какому договору переуступается право и какая документация передается новому владельцу.

Продавец должен передать покупателю весь пакет бумаг, касающийся первоначального договора. Это может быть само соглашение, предварительный договор, а также дополнительные соглашения к ним, документация, которая подтверждает внесение оплаты. Передачу оформляют актом, его подписывают две стороны договора цессии.

Важно! Лучше предварительно узнать у застройщика, есть ли за продавцом задолженность либо неуплаченное пени за просрочку соответствующих платежей. Последствия этого могут быть не только в виде неустойки: задержка оплаты по договору долевого участия более чем на два месяца дает возможность застройщику отказаться от исполнения соглашения в одностороннем порядке.

Таким образом, перед тем, как заключить договор цессии (уступка прав), нужно убедиться в истинности получаемых прав и способности застройщика исполнить свое обязательство.

Само оформление переуступки прав собственности на квартиру заключается письменно, при этом в отдельных случаях уступка прав подлежит госрегистрации. В документе обязательно указывают реквизиты (дата и номер) договора, права по которому передаются.

Переуступка права может быть выполнена лишь после окончательной уплаты стоимости договора долевого участия в строительстве либо одновременно с переводом задолженности на нового хозяина.

Чтобы продать квартиру по переуступке прав, требуется участие застройщика. Так как, он дает свое согласие в обязательном порядке на сделку.

После того, как договор переуступки уже подписан сторонами, у самого покупателя должны быть на руках:

  1. основной договор, по которому «переуступается» право;
  2. документация, которая подтверждает расчеты между сторонами;
  3. подтверждение согласия застройщика на уступку (может потребоваться согласие банка, если жилье приобрели в кредит);
  4. акт передачи всех бумаг;
  5. договор уступки.

По словам специалистов, наименее рискованно заключить соглашение переуступки прав по договору долевого участия в строительстве. Преимущество — «дополнительная» защита» по ФЗ-214.

Недостаток — если договор долевого участия расторгается в строительстве, конечный покупатель получает назад лишь ту сумму, прописанную в договоре долевого участия, а совсем не ту, которую он уплатил по договору переуступки прав.

Цена жилого помещения на первоначальных этапах строительства является минимальной, поэтому разница может быть существенной.

Приобретение квартиры в новостройке по переуступке прав

Одна из самых актуальных схем на рынке объектов недвижимости — приобретение жилой площади в новостройках по договору цессии и дальнейшая ее перепродажа 3-им лицам.

Переуступка прав на квартиру в новостройке не может противоречить современным законам и имеет место в следующих случаях:

  1. после того, как выплатят сумму, указанную в договоре, первым владельцем жилого помещения (это должно подтверждаться соответствующей документацией от застройщика);
  2. если в соглашении долевого участия в строительстве предусмотрено согласие застройщика на уступку прав требования, без этого согласия сделку могут признать недействительной;
  3. если покупка квартиры по переуступке прав осуществлялась в ипотеку, на переуступку прав нужно согласие банка, которое выдает кредит.

Ст. 390 ГК РФ устанавливает правило, по которому в случае несоблюдения вышеописанных условий, ответственность перед застройщиком, прежде всего, несет первоначальный собственник. В дальнейшем с него же и возьмут сумму, которая была уплачена по договору уступки прав, проценты за пользование чужими финансами, и возмещены понесенные убытки.

Теперь вы знаете, как оформлять переуступку прав собственности на квартиру. Заключать соглашение уступки права или нет — вам решать. Чтобы хоть как-нибудь обезопасить себя от возможных рисков, нужно запросить как можно больше сведений о застройщике, ознакомиться с документацией на жилье и т.п. Возможно, в дальнейшем это даст возможность вам избежать потраченного зря времени и проблем.

ВНИМАНИЕ! В связи с последними изменениями в законодательстве, информация в статье могла устареть! Наш юрист бесплатно Вас проконсультирует — напишите в форме ниже.

Источник: https://pravoman.ru/realty/ownership/pereustupka-prav-sobstvennosti-na-kvartiru/

Переуступка права собственности на квартиру в новостройке: что это такое и как происходит

Переуступка прав собственности на квартиру

В последние годы в нашем государстве активно развивается жилищное строительство. Многие до сих пор предпочитают вторичку, но существует и такая практика, как покупка квартир в строящихся многоэтажках на разных этапах готовности.

Подобный вид договора является способом инвестирования в возведение будущего жилища с целью получения его на более выгодных условиях.

Однако продажа квартир в недавно сооруженных домах или находящихся на завершающем этапе возможна также на основании такого документа, как договор переуступки прав собственности на квартиру.

Как происходит переуступка прав собственности на квартиру в новостройке и что это такое?

Что это за сделка

Потребитель, заключивший с застройщиком договор купли-продажи, получает предварительные права на данное имущество. По желанию он может передавать эти права другому человеку, заключив с ним еще одно подобное соглашение.

Переуступка прав собственности на квартиру – что это? Термин обозначает передачу прав на жилое имущество в руки третьего лица. Как правило, он еще имеет название «цессия», поэтому человек, приобретающий будущие квадратные метры, и тот, кто их непосредственно передает, именуются: цедент и цессионарий.

В качестве третьей стороны подобного документа выступает организация, которая взяла на себя обязательство построить жилое помещение.

Необходимость нахождения в договоре застройщика, обусловлена тем, что передача прав собственности на квартиру, то есть непосредственно сама уступка, производится с его участием.

После того как данный тип договора будет заключен между покупателем и продавцом, далее все интересующие вопросы первый будет обсуждать напрямую с компанией, которая занимается строительством дома.

Один из ключевых пунктов в соглашении подобного рода: договор переуступки подписывается до того, как новостройка будет завершена и сдана. То есть сделка совершается, как правило, пока здание не станет официально использоваться по назначению.

Поэтапное рассмотрение переуступки на то или иное жилое помещение:

  1. Будущий владелец заключает с компанией, которая приняла на себя обязательство построить дом, договор на долевое участие. Дольщик обязуется внести определенную сумму, а строительная компания – возвести здание в пределах установленных сроков.
  2. Процесс подписания соглашения долевого участия. На этом этапе дольщик имеет право требовать от застройщика передачи ему в собственность одной из строящихся квартир.
  3. Заключение договора переуступки с человеком, который готов купить данную собственность у дольщика. На основании документа права на пользование данным жильем получает непосредственно покупатель с возможной выплатой оставшихся денежных средств застройщику либо же передачей денег исключительно своему продавцу.

Какие бывают виды переуступки

Существует всего две формы переуступки прав собственности:

  1. ДДУ. Дольщик заключает контракт с застройщиком и выплачивает ему определенную сумму, которая идет на строительство того или иного жилого объекта на определенном участке. При этом он получает более выгодные условия для приобретения жилья в новом доме, например, ему предлагаются низкие проценты по ипотеке. И уже после того, как человек, инвестирующий данное строительство, выплатил все денежные средства, предусмотренные договором, он получает право продавать свое имущество другому человеку. На практике в последнее время существует такая тенденция, как передача обязательств перед застройщиком третьему лицу. Однако такая передача может быть совершена только до того момента, как строительство будет завершено, и здание начнет официально эксплуатироваться. Такие соглашения в течение того времени, пока объект только строится, можно заключать не один раз.
  2. Предварительная купля-продажа. При заключении договора оставшиеся денежные средства, которые необходимо передать застройщику, полностью ложатся на плечи человека, приобретающего данное жилье. Однако подобный вид соглашения вовсе не означает, что покупателю сразу передаются права на пользование этим имуществом. Вся суть состоит в том, чтобы впоследствии переуступить недвижимость. Однако в том случае, если такая сделка по каким-либо причинам расторгается, то приобретателю прав на недвижимость возвращаются все денежные средства, которые он уплатил перед этим.

Заключение таких контрактов устраивает далеко не всех. Например, строительная компания зачастую выступает против заключения подобных сделок по ряду причин:

  • застройщик не желает, чтобы впоследствии квартира многократно перепродавалась;
  • люди, которые инвестируют строительство того или иного жилого помещения, как правило, продают впоследствии квартиру по более низким ценам по сравнению с ценами застройщика;
  • процесс переоформления прав на собственность представляет собой весьма долгую и затянутую работу, поэтому застройщик предпочитает отказываться от сделок подобного формата.

Что нужно сделать, чтобы оформить договор переуступки

Сам процесс переуступки жилого помещения является весьма долгим и изнурительным в материальном и интеллектуальном смысле, причем для всех сторон сделки. Человеку, который продает собственность, необходимо совершить следующие действия:

  • сообщить компании, которая проводит соответствующие работы в доме, что он собирается переоформить ДДУ на другого человека;
  • застройщик рассматривает это обстоятельство и впоследствии выдает официальное согласие на заключение сделки, за что дольщик должен отдать немалую сумму денег;
  • инвестор должен запросить у строительной фирмы справку, которая свидетельствует об отсутствии долгов фирмы перед другими;
  • необходимо сдать выписку, полученную из ЕГРП;
  • если инвестор состоит в брачном союзе, то ему необходимо оформить официальное согласие супруги (супруга) на сделку, поскольку при наличии семьи он не имеет права решать подобные вопросы самостоятельно;
  • продавец должен посетить банк и получить официальное уведомление, что все транши перед застройщиком были погашены. Если же часть денег, которые осталось выплатить, переадресовывается покупателю, необходимо указать это в соответствующем пункте договора.

При оформлении сделки продавец теряет возможность передавать данную недвижимую собственность каким-либо другим лицам бесплатно, то есть, например, по договору дарения или же по праву наследования родным и близким.

Если же договор в свое время имел какие-то несовершенства, по которым можно признать его недействительным, то родственникам придется продолжительное время доказывать свою правоту, и что они имеют определенные права на жилое помещение.

При этом также невозможна сдача жилого участка другим лицам, опять же при оговорке, что в договоре имелись моменты, при наличии которых его могут признать недействительным.

Договор переуступки на конкретное жилое помещение может заключаться непосредственно в юридической конторе либо же в офисе застройщика, давшего согласие на осуществление сделки. В процессе регистрации официального соглашения между покупателем и продавцом необходимо присутствие каждой стороны и представителя регистрирующего органа.

Когда продавец сдает во владение жилье не в новостройке, а во вторичке, то набор документов для регистрации договора несколько отличается от перечня, предоставленного выше. Однако все равно весь процесс регистрации должен проходить под неусыпным наблюдением представителя того органа, где соглашение регистрируется.

Дольщик, который передает права на свое имущество другому человеку, также обязан заплатить государству государственную пошлину в размере 2 тыс. рублей.

Какие еще налоги должен уплатить продавец

Когда дольщик заключает договор переуступки прав, он обязан, помимо госпошлины, заплатить государству с земли, на которой расположен дом, тринадцать процентов.

Причем они берутся не в качестве земельного налога, а в виде части денежных средств от проданного недвижимого имущества. Перечислить данные средства государству необходимо до конца апреля года, следующего за тем, в который была совершена сделка купли-продажи.

Конечно, пользы от этого продавцу мало, но, как говорится, с законодательством не спорят.

Срок, в течение которого регистрируют соглашение о переуступке прав на то или иное жилое имущество, составляет 10 дней после того, как вся документация будет подана в регистрирующий орган.

Моменты, требующие особого внимания

Весь процесс передачи прав на квартиру с первого взгляда кажется легким и не затруднительным. Однако на практике граждане сталкиваются с проблемами в процессе регистрации подобного соглашения либо же на этапе сбора всей необходимой документации.

Например, в договоре уступки обязательно присутствие третьей стороны. Зачастую в качестве нее выступает строительная организация, которая возложила на себя обязательство возвести здание.

Без наличия организации, которая вела и ведет строительные работы на участке, соглашение не может быть заключено.

В том случае, если жилое помещение перепродается с использованием ипотечных средств, то при заключении сделки обязательно присутствует представитель банка, в котором покупателю был выдан кредит.

Заключение договора переуступки является еще половиной дела. Многие строительные организации после того как сделка уже совершена, требуют внушительные проценты, которые получил продавец. И в данной ситуации дольщик ничего не может сделать, поскольку подобные моменты никак не регулируются законодательством нашей страны.

В тот момент, когда жилое помещение передается другому лицу по договору уступки, оно не должно быть обременено.

Каковы риски при заключении

Сделка может быть признана сомнительной, если при ее заключении не присутствует представитель государственного органа. Поэтому необходимо, чтобы весь процесс регистрации проходил на его глазах. Именно в этом случае сделка может быть признана безопасной, так как будут защищены все права и интересы каждой из сторон.

В тексте самого договора очень важно указать полную сумму, которую продавец требует с покупателя.

Если между сторонами возникают какие-то разногласия или конфликтные ситуации, приводящие к расторжению договора переуступки, то покупателю возвращаются все денежные средства, которые он уплатил предварительно продавцу.

В том случае, если в тексте договора не приведена полная стоимость недвижимого имущества, такая сделка не может быть признана действительной. Тогда либо договор переписывается и оформляется заново, либо же расторгается.

Жилое помещение нельзя многократно передавать по договору уступки, поэтому сначала необходимо убедиться, что та квартира, которую вы хотите приобрести, не передавалась ранее аналогичным образом. Стоит также отметить, что договор уступки необязательно регистрировать. Как правило, процесс регистрации проходят для того, чтобы обезопасить само соглашение.

Отдельно стоит отметить, что оплачивать стоимость квартиры человеку, который ее приобретает, необходимо только после того, как ему на руки будет выдана вся документация, подтверждающая его право на владение данным недвижимым имуществом.

Бывает так, что договор переуступки дольщик оформляет практически сразу после того, как ему становится известно о финансовой несостоятельности застройщика. В подобной ситуации покупатель уже не сможет вернуть свои денежные средства, даже в порядке судебного разбирательства.

Переуступка права собственности на квартиру в новостройке: что это такое и как происходит Ссылка на основную публикацию

Источник: https://zazemlyu.ru/nedvizhimost/pereustupka-na-novostrojku.html

Переуступка права собственности на квартиру или частные дома

Переуступка прав собственности на квартиру

10/10/2017

    Довольно часто владельцы недвижимого имущества прибегают к переуступке прав собственности на квартиры.

Данная процедура является довольно востребованной в тех ситуациях, когда жилые помещения переходят от настоящих владельцев к новым.

Подобные документы заключаются на основании договоров купли-продажи, в случае инвестирования или ипотечного кредитования. Эта процедура является особенно популярной при строительстве новых жилых домов.

Что из себя представляет переуступка прав собственности

    Переуступка прав на квартиры или частные дома – это процесс перехода любых прав и обязательств в отношении конкретного недвижимого имущества от одних собственников к другим.

Подобные процедуры могут являться следствием осуществления различных сделок: начиная от долевого строительства, заканчивая ипотечным кредитованием.

Самым удивительным в данной ситуации является то, что продавцы могут заключать договоры переуступки прав сразу с несколькими покупателями, но только при условии, что квартира или дом состоит из более двух комнат.

Конкретный недвижимый объект может передаваться от одного человека к другому неограниченное число раз (по крайней мере, в действующем законодательстве в этом отношении нет никаких ограничений). Именно поэтому перед тем как брать на себя всю ответственность за жилое помещение, настоятельно рекомендуется поинтересоваться о предыдущих сделках и договорах, которые были заключены с конкретной квартирой или домом.

Разновидности переуступки прав собственности

Существует 2 основных вида переуступки прав собственности:

  • цессии или переуступки прав на основании договоров долевого участия;
  • переуступки прав на основании договоров купли-продажи.

    В первом случае (при подписании договора цессии) все сделки осуществляются по договорам долевого участия или договорам купли-продажи. Подписание ДДУ сегодня является весьма популярной процедурой и пользуется востребованностью среди людей разных социальных слоёв.

В данной ситуации застройщики и собственники должны подписать договоры, в которых чётко оговорить, что собственники становятся полноправными хозяевами жилой недвижимости в того момента, как возводимый объект будет сдан в эксплуатацию.

Но из-за длительного строительства будущие собственники могут изменить своё решение о покупке квартиры в конкретной новостройке, поэтому они имеют возможность передавать право владения жильём третьим лицам.

Такие сделки будут уместны в отношении уступки прав собственности, которая и называется цессией.

    По предварительно подписанным договорам купли-продажи сделки между покупателями и застройщиками не производятся. Но такие договоры позволяют производить подобные сделки в будущем.

Так, покупатели, которые расторгают договоры продажи квартир на основании переуступки прав собственности, в дальнейшем не будут иметь никаких прав на жильё, а застройщики в данной ситуации обязаны в полном объёме возвратить им денежные средства, которые были выплачены за квартиру.

    В том случае, если дома покупаются в ипотеку, то при передаче прав собственности все задолженности бывших владельцев обязаны погашать новые покупатели. Именно в этом и заключается основное различие второго вида переуступки от первого, ведь при заключении договоров долевого участия продавцы полностью выплачивают застройщикам всю сумму или передают эти обязанности новым собственникам.

Особенности покупки и продажи жилья по договорам цессии

    Покупка жилых помещений путём переуступки прав собственности является очень выгодным инструментом сегодняшнего рынка недвижимости, с помощью которого всё чаще приобретают квартиры в новостройках.

Как было указано выше, данную переуступку называют цессией.

В некоторых ситуациях этот договор считается единственно правильным способом покупки жилой недвижимости, поэтому он и пользуется столь высокой популярностью в современном мире.

    Переуступка является гарантией стабильности цен при покупке жилья для обеих сторон сделки – для покупателей и застройщиков.

Это особенно важно в ситуациях, если покупатели вдруг передумают приобретать квартиру в новостройке и захотят вернуть обратно свои денежные средства или если инвесторы пожелают вложить свои финансы, обезопасив себя от возможных повышений цены на конкретную недвижимость.

    Приобретая жилые помещения по договорам цессии, желательно понимать, что переуступку прав можно использовать только до момента, пока права ещё являются нереализованными. Ведь после сдачи дома в эксплуатацию, когда между застройщиками и владельцами будут составлены акты приёма-передачи, переуступка прав собственности не может быть официально реализована.

    Вне зависимости от того, покупаете вы или продаёте квартиру по переуступке, это даёт обеим сторонам сделки множество преимуществ. Но заключение подобных договоров также имеет некоторые риски, что нужно всегда учитывать.

Риски при переуступке прав

    Заключение договоров цессии может иметь различные риски в отношении недвижимого имущества.

Основной причиной их возникновения является невнимательное прочтение условий сделок, а также отсутствие минимального объёма правовых и юридических знаний.

Далее рассмотрим основные и наиболее частые риски, на основании которых будущие покупатели и продавцы смогут узнавать и тщательно анализировать все условия договоров цессии.

    Самой большой опасностью, которая может случиться с цедентом, является признание оформленных договоров недействительными. В данной ситуации новые правообладатели могут предъявлять свои претензии именно к покупателям, а не застройщикам.

Во избежание данных проблем требуется оговорить наиболее важные тонкости заключаемой сделки.

Договоры признаются действительными в тех случаях, когда дольщики полностью выплатят денежные суммы, которые обозначены в документе, когда имеется письменное согласие фирмы на переуступку прав (разрешение кредиторов – при ипотечном финансировании).

    Следующим риском является банкротство застройщиков. Такие ситуации случаются очень редко, но всё же они случаются.

Распознать будущих банкротов-застройщиков можно, если вам предлагают слишком низкую цену на жильё (по сравнению с рыночной стоимостью), если срывают сроки строительства и нарушают условия заключённых договоров.

В том случае, если продавец переуступил право на жильё, а строительная фирма обанкротилась, то претензии нового дольщика будут направлены в адрес застройщика.

    Очередным риском является неоднократная переуступка прав собственности третьему лицу.

Довольно часто случаются ситуации, когда по договорам цессии квартира продаётся несколько раз, а владельцем в итоге становится первый дольщик.

Во избежание подобных проблем также нужно тщательно изучать условия подписываемых договоров. Соглашения о переуступке также должны быть официально зарегистрированы, как и основные договоры долевого участия.

    Последний риск – нарушение условия договора со стороны цедента. Но в данном случае обычно страдают застройщики. В таких случаях эксперты рекомендуют не разбираться в правовых тонкостях самому, а воспользоваться услугами профессиональных юристов, которые изучат все условия сделки, а также помогут обезопасить вас от возникновения каких-либо проблем в будущем.

Особенности подписания договора переуступки прав собственности

    Для заключения договоров переуступки прав собственности на квартиры или частные дома, требуется соблюсти следующий порядок действий:

  • ознакомление с бумагами застройщика: разрешение на ведение строительства, документ со сроками реализации рабочего проекта, цели проекта, свидетельство о праве владения земельным участком и т. д.;
  • уведомление фирмы-застройщика о факте продажи квартиры на основании договора цессии;
  • получение официального согласия от застройщика;
  • получение справки об отсутствии долговых обязательств;
  • получение нотариального согласия второго члена семьи (супруг, супруга);
  • получение согласия банка (если жильё находится в залоге по ипотечному кредитованию);
  • получение выписки на жильё из государственного реестра;
  • составление договора с покупателем (в нотариальной конторе, в офисе строительной фирмы или агентства недвижимости);
  • регистрация договора в регистрационных или кадастровых службах.

    Все сделки по переуступке прав собственности в обязательном порядке облагаются налогом, оплачивать который должен первоначальный дольщик. Нередко продавцы и покупатели разделяют пополам все расходы, поскольку в процессе торгов первые инвесторы снижают первоначальную стоимость жилья. Размер налога рассчитывается в зависимости от суммы заключаемых сделок.

Признание договоров переуступки недействительными

    Как уже упоминалось выше, в некоторых ситуациях договоры переуступки могут быть признаны недействительными. Сделать это могут только судебные органы на следующих основаниях:

  • сделки противоречат действующему законодательству;
  • мнимое заключение нескольких сделок;
  • признание недееспособным или несовершеннолетний возраст одного из участников;
  • заключение договора путём обмана, угроз, насильственных действий и др.

    В некоторых случаях недействительным признают не весь договор, а только некоторые пункты. Отметим, что для юридических лиц имеются и другие основания, из-за которых договор цессии признаётся недействительным.

Для решения подобных проблем требуется квалифицированная помощь специалистов, которые смогут представлять интересы клиентов в суде.

Во избежание судебных разбирательств рекомендуется тщательно проверять документы застройщиков и внимательно читать подписываемые договоры, ведь кто осведомлён, тот вооружён!

Источник: http://akcent.pro/content/pereustupka-prava-sobstvennosti-na-kvartiru-ili-chastnye-doma

Порядок оформления переуступки прав требования на квартиру

Переуступка прав собственности на квартиру
Статья обновлена: 14 октября 2019 г.

Переуступка прав собственности на квартиру, т.е. сделка купли-продажи квартиры до завершения строительства дома, называется цессией. Цедент (лицо, купившее квартиру в новостройке напрямую у Застройщика, чаще всего инвестор) продает, т.е.

передает цессионарию (покупателю) право на получение новой квартиры за более высокую плату, чем он приобретал сам у строительной компании.

Покупатель должен понимать, что покупая квартиру по переуступке, на него переходит не только право участника строительства, но и обязанности и риски, связанные с нарушениями по вине Застройщика.

Небольшое отступление: если нужна бесплатная юридическая консультация, можете в любое время написать онлайн юристу справа внизу, можете заказать звонок внизу слева или сами позвонить: 8 (499) 938-45-06 (Москва и обл.); 8 (812) 425-64-92 (Санкт-Петербург и обл.); 8 (800) 350-29-86 (все регионы РФ).

До оформления сделки по переуступке

  • При переуступке права по договору долевого участия (ДДУ).Прежде продать квартиру по договору долевого участия Продавец обязан оплатить Застройщику всю сумму долга за квартиру или оставшуюся сумму задолженности можно перевести на Покупателя. Для этого составляется Договор перевода долга новому владельцу. Данный вид продажи квартиры можно проводить неоднократно, но только до тех пор, пока дом не будет сдан в эксплуатацию и собственник не получит передаточный акт на квартиру. Продажа квартиры по Договору долевого участия требует обязательной регистрации в УФРС.КАК ОФОРМИТЬ ПЕРЕУСТУПКУ ПРАВ ТРЕБОВАНИЯ ПО ДДУ
  • При переуступке права по предварительному договору купли-продажи.Покупая квартиру по предварительному договору, право требования на нее остается также у Продавца, т.е. Покупатель не сможет продать квартиру третьему лицу, по переуступке права требования.1 апреля 2005 года вступил закон об обязательной регистрации договора долевого участия или договора инвестирования в Регистрирующем органе. Соответственно, если квартира приобреталась до 1 апреля 2005 года по договору долевого участия с Застройщиком в простой письменной форме, то переуступка прав не подлежит обязательной регистрации в Регистрирующем органе. Для этого достаточно покупателю заключить соглашение об уступке прав требования с Застройщиком.

В обоих случаях переуступка прав требования может быть оформлена только после оплаты продавцом застройщику суммы по заключенному между ними договору или одновременным заключением договора перевода оставшегося долга на покупателя.

Порядок оформления переуступки

Порядок оформления переуступки прав на квартиру в новостройке я разделила на 4 основных этапа.

1-й этап — проверка наличия необходимых документов у Застройщика

Перед тем как приступить к процедуре оформления сделки по переуступке, необходимо проверить наличие разрешительной документации у Застройщика. Для этого достаточно обратиться в офис компании и попросить необходимые документы:

  • Учредительные документы строительной компании, а именно устав и учредительный документ;
  • Свидетельство о постановке на учет в налоговом органе;
  • Документы, подтверждающие права собственности на землю;
  • Бухгалтерская отчетность за последний квартал текущего года;
  • Разрешение на строительство;
  • Проект на строительство, в котором должно быть указано:
    1. разрешение на строительство;
    2. права на земельный участок, на котором идет строительство дома. Если Застройщик не является собственником участка, то Договор аренды, в котором должен быть указан кадастровый номер и площадь участка;
    3. цель проекта;
    4. этап строительства;
    5. срок реализации;
    6. предполагаемый срок сдачи дома в эксплуатацию.
  • Проектная декларация, в которой должно быть указано о способе исполнения обязательства строительной компании указанной в Договоре;
  • Договор, в котором указано, на основании каких денежных средств производится строительство дома.

Перед продажей квартиры по переуступке прав собственности продавцу необходимо:

  1. Уведомить Застройщика о продаже квартиры по переуступке права требования.

    Для этого необходимо прийти в офис компании или письменно уведомить Застройщика, о намерении провести юридическую процедуру переуступки права требования.

    В случае не уведомления строительной компании о смене покупателя, то сделка может быть признана недействительной.

    Желательно, чтобы при сделке по переуступке права представитель строительной компании (застройщика) был в качестве третьей стороны.

  2. Получить письменное согласие Застройщика на продажу квартиры.

    Согласие Вы можете получить в офисе компании. Чаще всего Застройщик требует 5% за процедуру переуступки права требования и выдачу согласия на сделку. Чаще всего Продавец продает квартиру по более высокой цене, чем купленной у Застройщика.

    Процент оплаты Строительной компании вычисляется от продаваемой суммы Продавца. Например: квартира куплена у Застройщика за 1,5 млн. руб., а продается за 2 млн.руб., то 2 млн.* 5% = 100 тыс.руб.

    — данная сумма вносится на лицевой счет в банке строительной компании.

  3. Взять у Застройщика справку об отсутствии долга перед ним.

    В ней должно быть указано то, что расчёты по договору произведены полностью и обязанность продавца по оплате исполнена в полном объёме.

    Справку строительной компании можно получить только при полном погашении долга или при заключении Договора перевода оставшейся суммы задолженности на Покупателя, заключенный между Продавцом и Покупателем.

    В данном договоре третьим лицом должен быть указан Застройщик.

  4. Получить нотариальное согласие супруга(и) на продажу квартиры по переуступке прав долевого участия, если квартира приобреталась в браке.
  5. Взять письменное согласие Банка продавцу на уступку права требования, если квартира находится в залоге по ипотечному кредитованию. Данное согласие Банк даст только после полного погашения суммы задолженности по ипотеке.
  6. Получить выписку из ЕГРН на квартиру (бывший ЕГРП).

    В данной выписке должен быть указан продавец, в качестве правообладателя, в том случае, если Договор долевого участия или договор инвестирования регистрировался в регистрирующем органе. Выписка должна быть бумажной. Чтобы узнать как ее заказать, пройдите по ссылке.

Что необходимо сделать Покупателю

Перед покупкой квартиры по переуступке прав требования покупателю необходимо:

  1. Получить согласие супруга(и) на покупку квартиры заверенное нотариально, когда покупка происходит одним из супругов находящихся в браке. Если же оба супруга участвуют в сделке или между ними заключен брачный договор о раздельном имуществе, то данного согласия не требуется.
  2. Подписать и получить кредитный договор и закладную, если квартиру покупаете по ипотеке (или иному кредитованию).

3-й этап — составление договора переуступки прав

Источник: https://prozhivem.com/kvartira/novostrojka/pereustupka-prav-trebovanija-na-kvartiru.html

Переуступка прав по договору долевого участия в строительстве — советы адвокатов и юристов IQLaw

Переуступка прав собственности на квартиру

Вопрос о переуступке прав может возникнуть в период строительства многоквартирного дома. Когда дом не принят, а квартиру дольщик желает продать, то оформляется договор переуступки права требования.

Только после подписания акта приема-передачи и регистрации объекта ДДУ в Росреестре, квартира реализуется как собственность.

До сдачи дома в эксплуатацию инвестор уступает свои права на строящуюся недвижимость, так осуществляется законная смена дольщиков.

Основная законодательная база

Процедура имеет правовое наименование: цессия, участники сделки: цедент (продавец) и цессионарий (покупатель). После подписания договора новый дольщик приобретает права и обязанности согласно действующему на момент сделки ДДУ.

Сделки подобного рода осуществляются по действующим правовым нормативам:

  • ст.11 ФЗ-№214 «Об участии в долевом строительстве…». Профильный закон устанавливает порядок передачи прав третьему лицу, регламентирует процедуру и необходимые действия сторон;
  • гл.24 ГК РФ «Перемена лиц в обязательствах». Закон действует для всех сделок, в которых отражена смена участников;
  • ст.ст. 382-390 ГК РФ, отражают правила уступки в гражданском производстве.

Переуступка ДДУ широко распространена на рынке первичного жилья. На всех этапах строительства могут возникнуть личные обстоятельства, требующие реализации вложения. Не требуется ожидать получения свидетельства на собственность, достаточно заключить договор переуступки.

Требования при оформлении сделки

Законом предусмотрено две схемы по смене инвестора на этапе строительства дома.

Юридическая сделка не требует обязательного уведомления контрагента, передать права можно без письменного разрешения строительной компании. Правило действует в случае полного расчета по финансовым обязательствам.

Чтобы снизить риски и выполнить процедуру грамотно, с учетом всех нюансов, рекомендуется ставить застройщика в известность об изменениях в документах.

Перед подписанием соглашения между дольщиком и третьим лицом, необходимо учесть важные моменты:

  • по долевому соглашению могут быть полностью или частично выполнены финансовые обязательства. Если квартира передается до погашения полной стоимости, то последующее взыскание переходит на покупателя;
  • уступка требований регистрируется в Росреестре в обязательном порядке. Только после государственной регистрации договор приобретает юридическую значимость;
  • оформленный контракт предоставляет право требования на общих основаниях после сдачи дома в эксплуатацию.

Стороны могут договориться о локальных, дополнительных условиях, но перечисленные требования выполняются в обязательном порядке. Без государственной регистрации договоренность не считается исполненной сторонами.

Наличие невыплаченных средств осложняет ситуацию, потребует обязательного участия строительной компании. Приобретатель должен знать о существующих обременениях, таких как задолженность по контракту, арест имущества или судебные споры по объекту инвестирования.

Например, частым случаем невозможности переуступки выступает ипотечный кредит, взятый дольщиком на строительство новой жилплощади. Отказ банка в разрешении процедуры приведет к невозможности переоформить ДДУ.

Предварительно придется вывести имущество из-под залога, затем распоряжаться им на стадии строительства.

Варианты проведения переуступки

На практике используются два способа приобретения жилплощади на этапе строительства. Способ участия выбирается заинтересованными лицами при обоюдном согласии.

  1. Договор на продажу квартиры. Схема имеет повышенные риски, поскольку подразумевает участие в долевом соглашении о намерениях. Граждане договариваются о том, что после сдачи дома в эксплуатацию, имущество поменяет владельца. Продавец пройдет этап регистрации в Росреестре, после чего будет подписан договор о купле/продаже объекта. Возможные споры со строителями невозможны впоследствии для покупателя.
  2. Стандартный договор переуступки согласно ДДУ. Покупая стройку по данной схеме, можно быть уверенным в полной защите своих интересов. Это более затратный по времени путь, но включающий в себя государственную регистрацию. В сделке обязательно участвует девелопер, который вносит коррективы в свою отчетность, визирует соглашение сторон. После оформления новый инвестор приобретает полностью возможности участия в долевом строительстве.

Юристы рекомендуют использовать первый вариант переуступки только при твердой уверенности в добропорядочности продавца.

Например, это может быть внутрисемейная процедура, имеющая формальные поводы. Мошеннические схемы часто предусматривают уступку путем подписания соглашения сторон.

При этом капитальная недвижимость в строящемся здании продается одновременно нескольким лицам.

Предложение оформить переуступку по низкой стоимости должно настораживать, уверения в срочности ситуации не рекомендуется принимать к сведению.

Минусами второго варианта может служить частая невозможность переуступить ипотечную квартиру. Услуга по переоформлению дольщика считается платной во многих фирмах.

Девелопер использует законодательно разрешенное действие в полном объеме, иногда объект меняет инвестора несколько раз, что приносит реальную прибыль.

Выбранный участниками вариант оформления допускает возможность назначения договорной стоимости объекта. Девелопер не может регулировать имущественную составляющую сделки и условия договоренности. Приобретая квартиру на стадии строительства, не стоит торопиться, поскольку от юридической защищенности во многом зависят интересы покупателя.

Часто дольщики продают квартиры на стадии застройки из-за задержек по срокам, неудовлетворительного качества работ и других отрицательных причинах.

Принимая участие в покупке недостроенной жилплощади, рекомендуется собрать информацию и проверить сведения о застройщике.

График строительных работ и справка о выполненных этапах расскажут о ходе воплощения проекта и возможных рисках для нового инвестора.

Оформление договора переуступки

Участники сделки должны выполнить последовательность следующих шагов:

  • поставить в известность застройщика и получить письменное согласие на смену инвестора;
  • получить нотариально заверенное согласие супругов (при наличии);
  • продавец берет справку о ситуации с денежными расчетами (выписку);
  • при ипотечной квартире потребуется разрешительное письмо от держателя залога;
  • продавец предоставляет выписку из ЕГРН, взятую в Росреестре.

Если сделка по данному объекту на этапе застройки проводится не первый раз, то потребуется тщательная проверка всей цепочки последовательных инвесторов. До передачи средств, рекомендуется проверить все заключенные контракты, начиная с первого ДДУ.

Поскольку речь идет о значительных средствах, нелишним будет заверить контракт нотариусом.

Специалист проверит представленные бумаги на соответствие нормам законодательства, подскажет сторонам оптимальный вариант заполнения типового бланка.

Если граждане желают внести дополнения в стандартный образец, то нотариус поможет грамотно сформулировать требования. Нотариальное заверение проводимой цессии не защитит от возможных рисков, но поможет избежать несоответствий законам.

Граждане подписывают контракт и передают его вместе с пакетом указанных документов на регистрацию. Процедура выполняется в Росреестре в течение 7 дней. Предусмотрен вариант оформления через МФЦ, что на 2-3 дня продлит исполнение. После внесения регистратором корректировок в учетную запись ЕГРН, переоформление долевого инвестирования считается завершенным.

Обязательные сведения в договоре переуступки

Участие в соглашении сторон может оформляться в произвольной форме. Соглашение не должно содержать исправлений, подчеркиваний и сомнительных фрагментов.

Существуют определенные требования по содержанию необходимой для регистрации в Росреестре информации. Подписывая контракт, необходимо проверить наличие обязательных данных.

При отсутствии или неполном соответствии, документ будет возвращен на доработку.

Потребуется указать:

  • паспортные данные сторон;
  • наименование контрагента в лице строительной компании;
  • реквизиты банка, в случае ипотеки;
  • подтверждение согласия застройщика;
  • сумму договора цессии и порядок расчетов;
  • подтверждение продавца об отсутствии обременений;
  • дату подписания контракта.

Если одного или обоих участников заменяют законные представители, то необходимо указать реквизиты нотариальной доверенности на проведение сделки.

Ипотечное кредитование требует особого подхода с учетом интересов залогодержателя. Актуальный вопрос при участии в долевой застройке недвижимости решается следующим образом:

  • проводится согласование с банком, участие кредитора в сделке обязательно. В Росреестр необходимо предъявить официальный разрешительный документ;
  • покупатель обязан подтвердить способность в дальнейшем обслуживать кредит. В банк подаются на проверку сведения о доходах;
  • участие в подписании нового ипотечного и долевого контракта. Покупатель принимает на себя обязанности по обслуживанию ипотеки и становится дольщиком.

Как правило, кредитор предлагает свой вариант юридических актов, максимально защищающих его интересы. Правовые тонкости имеют в подобной ситуации важное значение. Беря на себя участие сразу в двух процедурах (долевом и ипотечном соглашении), рекомендуется проконсультироваться с юристом.

Документы для регистрации в Росреестре

Регистрация потребует от сторон предоставления официальной документации и личного присутствия в Росреестре. Подается заявление в стандартной форме о необходимости регистрации переуступки прав требования. Заявление подписывают лица, принимающие участие в процедуре. К бланку прилагается пакет документов:

  • первичный вариант ДДУ, заключенный продавцом;
  • договор об уступке в количестве 4 экземпляров;
  • платежные квитанции или приходные ордера по уплате стоимости объекта;
  • при наличии невыплаченных сумм, соглашение о переходе ответственности к новому инвестору;
  • нотариальное согласие от супруга;
  • разрешение процедуры со стороны банка при ипотеке.

Государственный регистратор может запросить дополнительную информацию в особых случаях. Например, при наличии имущественных обременений, покупатель должен письменно подтвердить свое ознакомление с ситуацией. После получения выписки из ЕГРН новым дольщиком, участие в процедуре переуступки считается завершенным делом.

Пройдя регистрацию, можно быть уверенным в отсутствии нескольких продаж одной квартиры. Заявителям потребуется предоставить оригиналы документов, копии в работу не принимаются.

Затраты на переоформление делятся по договоренности. Участие долевого инвестора можно считать завершенным, но необходимо передать ДДУ новому инвестору.

Без предъявления оригинала ДДУ получение права собственности при вводе объекта в эксплуатацию будет затруднено.

Размер налогообложения

Соглашение между дольщиком и третьим лицом носит имущественный характер, поэтому налоговые отчисления обязательны. Резиденты уплачивают 13% подоходного налога, нерезиденты обязаны погасить 30% от цены сделки.

Налоговыми резидентами считаются лица, имеющие регистрацию на территории страны свыше 6 месяцев. Требование относится к лицам, принимавшим участие в ДДУ менее 5 лет.

Другими словами, если переоформление на стадии застройки происходит в течение указанного периода, то придется нести налоговое бремя.

Налогом облагается разница между первичной стоимостью объекта и указанной суммой в новом долевом соглашении.

Налоговые требования предъявляются исключительно к продавцу, лицо оплачивает налог с полученной фактической прибыли.

Фискальные требования к покупателю будут предъявляться после подписания акта приема/передачи и оформления квартиры в собственность. Продать недвижимость без перечисления налогов станет возможным через 5 лет после оформления.

Продавец подает ежегодную декларацию и отражает полученную прибыль, подтверждая заявление документально. Рассчитанный налог необходимо погасить до 30 апреля следующего года.

Некоторые долевые инвесторы не указывают разницу цен, проставляя первоначальную сумму инвестирования. Следует понимать, что при возникающих спорах доказать разницу будет невозможно.

Наличие расписки станет поводом для привлечения к уклонению от уплаты налогов, что чревато значительными неприятностями.

Если вам необходима профессиональная онлайн-помощь юристов, обращайтесь к нам. Вы можете воспользоваться чатом, где Вам ответят наши специалисты Информация была полезна?

Источник: https://iqlaw.com/category/ru-zilisnoe-pravo/pereustupka-prav-po-dogovoru-dolevogo-uchastiya-v-stroitelstve

Понятие права
Добавить комментарий