Подводные камни ипотеки в Сбербанке: какие есть нюансы, что нужно знать об этом, а также имеющиеся плюсы и минусы

Идеальная ипотека: советы заемщикам

Подводные камни ипотеки в Сбербанке: какие есть нюансы, что нужно знать об этом, а также имеющиеся плюсы и минусы

Человек, решивший купить жилье с помощью ипотеки, должен отдавать себе отчет в том, что это серьезный груз, который, скорее всего, придется нести десятилетиями. Чтобы не омрачать себе радость жизни и не выплачивать банку стоимость пяти квартир, ютясь 30 лет в маленькой студии, важно правильно выбрать банк, ипотечную программу, а также избежать типичных ошибок заемщиков. 

ЦИАН с помощью специалистов: Валерия Кузнецова, директора по продажам девелоперской компании RDI, Ирины Доброхотовой, председателя совета директоров компании «БЕСТ-Новострой», Алексея Новикова, руководителя ипотечного центра компании Est-a-Tet, составил пошаговую инструкцию «правильной ипотеки». В основном мы будем говорить о «чистой» ипотеке – без учета нюансов и привилегий, доступных некоторым категориям граждан, поскольку такой разбор мог бы потянуть на отдельную брошюру.

Принимая решение о покупке квартиры в ипотеку, придерживайтесь нескольких правил, позволяющих выбрать оптимальное предложение.

ШАГ 1. Найти квартиру и специалистаДля начала нужно найти дом, в котором вы хотите купить квартиру. Если это новостройка, узнайте, в каких банках она аккредитована и какие условия предлагаются в каждом из них. Когда речь идет о вторичном жилье, нужно посмотреть, какие кредитные организации имеют соответствующие ипотечные продукты.

Бывает, конечно, что потенциальный покупатель изначально «отталкивается» не от выбранной квартиры, а от имеющейся суммы и от банка, предлагающего лояльные условия, а уже потом ищет подходящий объект. Но это, как говорит Ирина Доброхотова, происходит довольно редко, и в основном – на вторичном рынке. В любом случае покупатель должен учитывать, что одобрение банка действует в среднем 3 месяца.

Риэлторы советуют обязательно проконсультироваться с несколькими специалистами по ипотеке. Они, как правило, всегда присутствуют в офисах продаж девелоперских компаний и агентств недвижимости.

Консультанты могут знать об актуальных акциях, которые проводит банк или застройщики и других нюансах. Ирина Доброхотова, в частности, приводит пример предложения от банка ВТБ, который предлагает ипотеку по сниженной ставке (на 0,7 п. п.) на квартиры большой площади (от 65 кв. м).

Впрочем, эксперт уточняет: ипотечные акции на определенные лоты проводятся довольно редко.

особые условия

Льготные условия для некоторых категорий граждан никто не отменял. Если у вас молодая семья, много детей и пр., узнайте, есть ли в выбранных банках специальные программы с пониженной процентной ставкой.

Ищите больше информации по программам льготной ипотеке в журнале под хештэгом #льготная ипотека.

В любом случае нужно обязательно самостоятельно проанализировать и сравнить условия нескольких банков. И ни в коем случае нельзя ориентироваться исключительно на размер процентной ставки. Да, это важный параметр, от которого зависит конечная сумма переплаты за квартиру. Но не единственный. 

Стоит очень внимательно изучить условия программ – бывает такое, что процентные ставки даются на определенных условиях – например, при покупке жилья у конкретного застройщика, при покупке дополнительных продуктов банка или на определенный срок, после которого процентная ставка будет увеличена.

Осторожно, «подводные камни»!

Соблазнив вас низким процентом по ипотеке, банк может «уравновесить» его сопутствующими услугами, такими как повышенная комиссия или запрет на досрочное погашение кредита, всевозможными дополнительными платами, которые приведут к большим расходам.

Внимательно отнеситесь к обещаниям банка устроить ипотечные каникулы или выдать кредит без первого взноса, поскольку эти акции обычно в конечном итоге значительно утяжеляют кредитное бремя.

важно

Обязательно нужно сравнивать:

— стоимость страховки;

— комиссионные платежи;

— размер возможных штрафов и пеней при просрочке погашения кредита.

Тонкий момент – оформление ипотеки с плавающей процентной ставкой.

«Специалист объяснит вам, как выгодна плавающая процентная ставка – в зависимости от рыночной ситуации вы всегда сможете провести рефинансирование и снизить кредит по ипотеке.

Но ведь ставку могут и поднять, особенно если изначально кредит выдавался под «рекламные» низкие проценты.

Поэтому выбирайте кредит с фиксированной процентной ставкой или со смешанной, когда часть ставки является фиксированной, а часть – плавающей», – советует Валерий Кузнецов.

Зачастую чем сложнее условия, которые со своей стороны выдвигает банк для одобрения ипотечного кредита, тем ниже будет сумма переплаты. И, наоборот, если кредитная организация выдает ипотеку очень легко, предъявляя минимальные требования, то это должно настораживать.

важно

Если человек приобрел квартиру в ипотеку на этапе строительства, то, как правило, до сдачи дома будет действовать повышенная ставка, так как у банка в залоге будут находиться только права на квартиру, а не сама квартира.

После ввода дома в эксплуатацию и получения права собственности первым делом стоит зарегистрировать закладную на квартиру и предоставить ее в банк для снижения процентной ставки, если не сделать это в срок, прописанный в договоре, можно «нарваться» на высокие пени.

Ипотечные заемщики также иногда жалуются на то, что банки или застройщики навязывают им услуги по сопровождению сделки купли-продажи квартиры с использованием ипотеки. Как правило, платежи за такие услуги взимаются через аффилированные с банком или застройщиком компании, а их размер может достигать 1,5% от суммы кредита.

Самым внимательным образом изучите каждый пункт, который касается условий кредитования.

ШАГ 2. Выбор объекта покупки и расчет условий кредита

На этом этапе нужно сначала подобрать квартиру, а потом получать одобрение под нее. При этом следует учесть, что в отношении отдельных лотов в жилом комплексе продавцы вместе с банками могут предоставлять определенные преференции.

При выборе недвижимости нужно четко сопоставить ее цену и итоговую стоимость кредита со своей платежеспособностью. Ежемесячный платеж не должен превышать 60% от дохода семьи.

Важно выбрать комфортный срок для выплат, чтобы ежемесячный платеж не был слишком обременительным. Надо понимать, что чем дольше срок – тем больше переплата за проценты. Кредит лучше гасить досрочно, это снизит переплату.

важно

При расчете условий по кредиту принимаются во внимание параметры:

— сумма первого взноса;

— срок кредита;

— размер и вид дохода;

— возраст потенциального заемщика.

Общаясь со специалистом, важно говорить открыто о своих доходах, рассказать ему об обязательствах и нюансах, которые могут повлиять на итоговое решение банка. Если менеджер владеет полной информацией о потенциальном заемщике, он сможет более точно подобрать ипотечный продукт.

ШАГ 3. Подача документов на кредит

Подавайте заявки в несколько банков. Это поможет сэкономить время в случае, если будет получен отказ, а также выбрать оптимальный вариант, предложенный банками.

повод от отказа

Поводом для отказа в принятии заявки или в неодобрении кредита могут стать:

— отсутствие официально подтвержденного дохода; 

— негативная кредитная история; 

— наличие непогашенных кредитов или кредитных карт; 

— возраст.

«Убедитесь, что у вас нет текущих кредитов, даже мелких, нет задолженностей по ранее оформленным займам, а также нет кредитных карт, выпущенных на ваше имя. Кредитные карты хорошо бы закрыть заранее, до подачи заявки на ипотечный кредит, счет по кредитной карте закрывается несколько дней.

Если есть сомнения относительно имеющихся задолженностей, можно обратиться в Бюро кредитных историй», – советует Ирина Доброхотова. Удивительно, но отсутствие кредитной истории тоже может стать поводом для отказа, т.к. банк не может сделать выводы о вашей платежеспособности.

Так же стоит убедиться в отсутствии непогашенной задолженности перед государством, например, по коммунальным платежам, налогам или штрафам – на сайте федеральных судебных приставов можно проверить наличие исполнительных производств — www.fssprus.ru.

Далее следует подать заявку. Если вы уже забронировали понравившуюся квартиру и знаете ее стоимость, то в документе нужно указать сумму за вычетом первоначального взноса, который вы оплатите из собственных средств.

совет

Первоначальный взнос не должен уходить «в ноль», в запасе нужно оставить 1-2% от стоимости квартиры, которые понадобятся на оплату первого года страхования, на оформление доверенностей на регистрацию договоров.

К заявке на кредит нужно приложить копии документов – их список предоставит кредитный менеджер. Комплекты могут быть разными, в зависимости от банка.

Чаще всего это:

  • копия паспорта
  • копия трудовой книжки
  • справка с работы с указанием дохода за последний год – подписывается генеральным директором и главным бухгалтером (форму справки предоставит банк)или справка по форме 2-НДФЛ.

ШАГ 4. Получение кредита Остается ждать уведомления от банка об одобрении вашей заявки. При этом может случиться и так, что даже одобренная заявка не станет поводом для радости.

Риэлторы рассказывают, что в их практике были случаи, когда люди выбирали банк, находили подходящие ипотечные продукты, бронировали квартиру для приобретения… А банк после рассмотрения заявки предлагал сумму гораздо меньшую той, на которую изначально рассчитывал покупатель. Договор агентства с клиентом приходилось расторгать. При этом издержки, которые понес человек, никто не возмещал. 

Если банк согласен дать кредит в полном объеме, при оформлении ипотеки будет открыт специальный расчетный счет, на который после подписания кредитного договора (с этого момента начинают начисляться проценты) будет перечислена сумма кредита. На этот же счет нужно будет внести первоначальный взнос.

«В процессе согласования сделки на квартиру необходимо получить согласие страховой компании», – напоминает Алексей Новиков.

Не забывайте, что страховку квартиры нужно ежегодно продлевать и регулярно представлять соответствующие документы в банк. Как говорит Алексей Новиков, «ипотечники» очень часто забывают это делать.

«В случае отсутствия подтверждающих документов в банке, ставка вырастает минимум на 1 п. п.», – предупреждает он.

Далее документы (2 экземпляра: покупателя и продавца) отправляются на регистрацию в соответствующие органы – происходит переход права собственности – покупатель и продавец могут лично сдать и получить документы, поручить своим представителям или воспользоваться онлайн регистрацией – услугу предоставляют не все баки. Как правило, регистрация длится неделю. 

После регистрации права собственности на покупателя необходимо обратиться в банк для завершения сделки – деньги (заемные средства и первоначальный взнос) будут переведены застройщику/продавцу квартиры или произойдет выемка из ячейки. На процедуру получения денег продавец может прийти без покупателя, имея на руках свой экземпляр зарегистрированного договора купли-продажи.

Не важно, что обещает банк, важно, что написано в договоре. Все условия должны быть прописаны четко и не иметь двояких формулировок. В любой спорной ситуации требуйте уточнения и фиксируйте это в договоре.

В случае, если вы считаете, что ваши права и интересы нарушаются, необходимо обращаться в Службу Банка России по защите прав потребителей и обеспечению доступности финансовых услуг https://www.cbr.ru/finmarket/protection/. Также можно написать жалобу на портал Банки.

ру или в общественные организации (ФинПотребСоюз, проект ОНФ «За права заемщиков» и пр.). Напомним также, что в начале июня президент РФ подписал закон http://kremlin.

ru/acts/news/57656 об уполномоченномпо правам потребителей финансовых услуг, в обязанности которого в числе прочего входит защита интересов ипотечных заемщиков.

Иллюстрации: Дмитрий Максимов

Источник: https://www.cian.ru/stati-idealnaja-ipoteka-sovety-zaemschikam-283790/

Ипотека: все подводные камни, риски, плюсы и минусы

Подводные камни ипотеки в Сбербанке: какие есть нюансы, что нужно знать об этом, а также имеющиеся плюсы и минусы

Ипотечное кредитование, стартовавшее в России в конце 90-х гг. XX века, позволило многим семьям обзавестись долгожданным жильём. «Пусть нам придётся жить с большим долгом, но в собственных квадратных метрах», – так рассуждает большая часть граждан, оформивших жилищный кредит.

Но истории с ипотекой у всех разные, есть и печальные. Чтобы длительный «роман» с ипотекой не стал кабальным для вас, необходимо знать все тонкости и нюансы, которые скрываются за банковскими ставками, комиссиями и другими условностями. Далее расскажем обо всех подводных камнях ипотеки.

Покупка квартиры в ипотеку: на что обратить внимание?

Начинается всё с выбора банка. Стоит обращаться только в те кредитные организации, которые давно известны и хорошо зарекомендовали себя в сфере ипотечного кредитования. Неплохо было бы узнать мнение непосредственных заёмщиков-клиентов о заинтересовавшем вас банке.

Почитайте отзывы, расспросите знакомых, родственников, купивших ипотечное жильё. Авторитетные банки всегда «работают» на свою репутацию, поэтому готовы идти навстречу своим клиентам, у которых возникли какие-либо сложности с выплатами.

Определились с банком? Начинайте подыскивать квартиру. Перед вами 2 варианта: новостройка или вторичное жильё. И опять нужно делать выбор.

Покупка в новостройке

Решившись на новостройку, попросите у сотрудников банка перечень аккредитованных у них застройщиков. Обычно банки сотрудничают только с зарекомендовавшими себя застройщиками, поэтому круг рисков для заёмщика здесь несколько сужается. Банк выступает весомым гарантом для клиента.

Прежде чем выдать аккредитацию, проверяется благонадёжность застройщика, вся документация на землю и строительство. В собственность заёмщика квартира перейдёт только после того, как дом будет введён в эксплуатацию. Одновременно на жилплощадь будет оформлено обременение в пользу банка вплоть до полного погашения займа.

Покупая строящееся жильё, потребуйте у застройщика:

  1. Учредительные документы;
  2. Проектную документацию с госэкспертизой и декларацию;
  3. Инвестиционный контракт;
  4. Разрешение на возведение дома;
  5. Правоустанавливающие документы на земельный участок;
  6. Страховой договор или поручительство;
  7. Выписку из Госреестра.

Оцените степень готовности дома, спросите у подрядчика о том, что планируется строить рядом с домом (некоторые объекты, находящиеся по соседству, могут создавать серьёзные неудобства).

При покупке жилья в новостройке с застройщиком лучше заключать договор долевого участия. В случае банкротства строительной компании требования дольщиков будут обеспечены двойным обременением. Такой договор также защитит клиента от двойной продажи квартиры.

Покупка «вторички»

Вторичное жильё банки тоже подвергают проверке. Финансируются только квартиры в домах, вошедших в эксплуатацию не более 30 лет назад. Неликвидную недвижимость в виде малосемеек, старых хрущёвок или комнат в коммуналках банки даже не рассматривают в качестве объекта покупки и залога.

При выборе квартиры обратите внимание на коммуникации, состояния помещений, давность проведения капремонта. Даже о соседях стоит расспросить, причём не только у продавца, но и у жильцов дома. Проблемные соседи могут испортить жизнь на долгие годы. Банк этим заниматься не будет, поэтому побеспокойтесь об этом сами.

Проверьте всеми способами юридическую «чистоту» квартиры ещё до подписания договора. После оформления жилья в собственность всплывшие проблемы будут только вашими, и только вам (а не банку) придётся разбираться в суде с «тёмными пятнами» приобретённой в ипотеку жилплощади.

Валютные риски

Ипотека оформляется обычно на 10, 20, а то и на 25 лет. За это время жизнь в стране может круто измениться.

В финансовом плане это проявляется первым делом в обесценивании рубля, повышении или снижении цен на недвижимость и пр. Для заёмщика это может грозить увеличением ставки и ежемесячного платежа.

Именно поэтому специалисты рекомендуют брать ипотечный кредит исключительно в отечественной валюте. А ещё важно обратить внимание на разновидность ставки.

Берите ссуду по фиксируемой ставке, а не по плавающей, даже если банки предлагают очень привлекательный процент. Любая нестабильность в стране отразится на значении плавающей ставки, а значит увеличит стоимость ипотеки.

Риски, связанные с залогом

Находясь в залоге столь длительное время, приобретённая недвижимость может быть повреждена или утрачена в результате стихийных бедствий или противоправных действий со стороны третьих лиц.

Утрата квартиры

Повреждение или утрата имущества может иметь для заёмщика самые неприятные последствия. В подобном случае заёмщик первым делом должен уведомить банк о случившемся.

Если имущество повреждено, то банк даст время на восстановление и ремонт помещений. В случае полной утраты от заёмщика потребуют предоставление иного равноценного залога.

Если такового не окажется, банк вправе расторгнуть договор и потребовать погашения долга в досрочном порядке.

Иски третьих лиц

Если на квартиру предъявляют свои права сторонние лица, то проблемы опять же возникнут у заёмщика. Имущество весь кредитный период находится под залогом у банка, даже если сменяется собственник. Залог всегда следует за вещью – таково российское законодательство.

Подводные камни по ипотеке, связанные с банком

Общий порядок системы ипотечного кредитования регламентируется ФЗ-№ 102. Однако каждый банк дополнительно внедряет свою индивидуальную политику, касающуюся оформления ипотеки, которая связана с требованиями к залоговому объекту, заёмщику, размера ставки и комиссий.

Ограничения в договоре

Ипотечный договор может содержать в себе некоторые уловки и хитрости, которые вряд ли распознает человек, не знакомый с кредитной политикой. Цель этих уловок направлена на то, чтобы заёмщик был зависим от банка.

Ограничения могут касаться аренды объекта залога, перепланировки и обмена. Все эти манипуляции должник обязан осуществлять только с согласия кредитора.

Изучая кредитный договор, обратите внимание на пункты, касающиеся запрета на досрочное погашение, а также пункты, допускающие изменение процентного индикатора ставки в одностороннем порядке. Если такие пункты имеются в договоре, то заёмщик вправе оспорить их в суде, поскольку они нарушают гражданское законодательство.

Комиссии

Особо «жадные» кредиторы стараются заработать на любой услуге, предлагаемой клиенту. Банки берут за:

  • Рассмотрение заявки;
  • Выдачу займа;
  • Обмен валюты;
  • Перевод средств с одного счёта на другой;
  • Выпуск карты.

Существуют и другие скрытые комиссии, о которых следует узнать у сотрудников банка заранее.

Оценка

Хочется клиенту или нет, но оценить покупаемый объект придётся. Причём сделать это должен специалист, и стоит эта услуга от 2 до 10 тысяч рублей. Стоимость объекта, указанная в оценочном акте, и будет обозначена в договоре. Так предписывает закон, и с этим не поспоришь.

Иногда банк навязывают заёмщику услуги аккредитованного у них оценщика. Это неправильно и может оказаться дорогим «удовольствием». Но если кредитор настаивает, то клиенту придётся с этим условием согласиться.

Страхование

Вышеупомянутый закон «Об ипотеке» предписывает обязательное страхование объекта залога. Здесь у заёмщика нет права на выбор: страховать или нет. А вот дополнительные виды страхования (жизни заёмщика, титула) не входят в категорию обязательных.

Кредиторы же часто настоятельно рекомендуют приобретать вторичные или комплексные полисы, которые существенно бьют по карману. Клиент вправе отказаться, но банки обычно отвечают на это повышением процентной ставки на 1 пункт.

Подводные камни у клиента в голове

Любому заёмщику немного страшно оказаться перед банком в таком большом долгу да ещё на столь длительный срок. Кто-то справляется со своими страхами, а у кого-то они заседают в голове и не дают спокойно жить. Чего боятся должники?

Стать неплатёжеспособным

На этапах принятия решения и оформления ипотеки все клиенты задумываются о том, сколько они смогут платить без ущерба для основного бюджета семьи. Абсолютно каждый пытается рассчитать приемлемый платёж вручную или с помощью кредитного калькулятора.

Но ни один заёмщик не в состоянии предугадать, как сложится жизнь и какие обстоятельства возникнут на пути погашения ипотеки. На самом деле за долгий период выплат может произойти всякое: и приятное, и трагическое. Именно последнего и боятся должники.

Специалисты рекомендуют рассчитывать приемлемую сумму платежа так, чтобы кредит не стал тяжким бременем и не приходилось экономить на всём. При расчётах бюджета оставляйте часть средств свободными. Лучше растянуть ипотеку на более длительный срок и облегчить кредитную нагрузку. Часть свободных средств откладывайте в резерв на случай форс-мажоров.

А вдруг переезд?

Бывает и такое. Может появиться работа в другом городе, или семейные обстоятельства вынудят переехать. Не стоит этого бояться. Филиалы банков есть во всех городах. Обременённую квартиру с согласия банка можно продать или обменять. Ипотеку везде и во всех банках сейчас рефинансируют и даже на более выгодных условиях. Помните: всё решается.

Как быть с ремонтом?

Любое жилище периодически требует ремонта. Годами ничего не делать в квартире невозможно. И об этом нужно думать заранее, ещё на стадии оформления ипотеки. Если кредитная нагрузка будет щадящей, а в бюджете будут оставаться свободные средства, то через какое-то время после заселения можно скопить и на ремонт. В ином случае ищите подработку. А бояться волка – в лес не ходить.

А может свободные средства пустить на гашение ипотеки?

Можно и так. Но тогда у вас не будет того, что в народе называется «НЗ», т.е. резервных средств. На самом деле это очень важно психологически. Когда у человека есть запасные средства, живётся намного спокойнее. Каждый день засыпать и просыпаться с мыслью «Чем платить ипотеку, если что-нибудь случится?» – да на это никаких нервов не хватит.

Государство поможет или нет?

Действительно, государство разработало ряд программ, которые реально работают и помогают некоторым категориям заёмщиков. Материнский капитал, налоговые вычеты, субсидирование молодых семей с детьми, бюджетников – всё это можно и нужно использовать для снижения кредитной нагрузки.

Подводные камни по спецпрограммам в 2019 году

В текущем году определённые категории российских граждан могут воспользоваться в ходе оформления ипотеки такими программами, как:

  • Военная ипотека;
  • Молодая семья;
  • Материнский капитал;
  • Деревянная ипотека;
  • Социальная ипотека;
  • Семейная ипотека под 6 % годовых.

Как реализуются эти программы?

Ипотека для военнослужащих

Если военнослужащий более 3 лет является участником накопительно-ипотечной системы (НИС), то он может воспользоваться этой программой и приобрести жильё стоимостью до 2,33 млн. руб. под 9,5% годовых.

Накопительная система позволит участнику собрать средства на первый взнос. Ежемесячные платежи, перечисляемые из бюджета, будут постепенно гасить ипотеку. Но есть одно важное условие: военнослужащий не может уволиться, пока не будет погашен кредит, иначе ему придётся возвращать государству все средства.

Программа «Молодая семья»

Это разновидность льготной ипотеки с выделением государственных субсидий. Участниками программы могут стать семьи, нуждающиеся в улучшении жилищных условий, в которых хотя бы одному из супругов ещё не исполнилось 35 лет. Размер субсидий обусловлен регионом проживания и количеством членов семьи.

Материнский капитал

В 2019 году программа с выдачей семейного сертификата, стартовавшая несколько лет тому назад, продолжает работать. Сейчас средства маткапитала можно направить не только на улучшение жилищных условий, но и на другие нужды. Но практика показывает, что чаще всего семья решает использовать 453 тыс. руб. на покупку жилплощади в ипотеку.

Деревянная ипотека

Так называют льготную ипотеку, направленную на покупку дома из дерева. Здесь стоит уточнить, что именно на покупку, а не на строительство. Субсидия государства представлена в виде снижения процентной ставки на 5%, так что конечный показатель ставки зависит от банка, а не от государства.

Особенность этого вида жилищного кредитования ещё в том, что приобретаемый дом не нужно передавать в залог банку. Заёмщик обязан оплатить первый взнос, составляющий 10% от стоимости дома.

Социальная ипотека

Социальной ипотекой могут воспользоваться малообеспеченные слои населения, многодетные семьи, инвалиды или семьи с инвалидами, а также бюджетники, нуждающиеся в жилье. Данным категориям государство предоставляет субсидии или льготную процентную ставку по кредиту, компенсируемую из бюджетных средств. Но для получения субсидии необходимо стать в очередь, которая може длиться годами.

Семейная ипотека под 6% годовых

Данной программой могут воспользоваться семьи, в которых родился второй или третий ребёнок. Период действия программы заканчивается в 2022 году. Льготная ставка в 6% не будет меняться в течение 8 лет. Остальной срок кредита придётся выплачивать по ставке рефинансирования.

Купить жильё в рамках данной программы можно только у юридических лиц. Сумма займа зависит от региона: 3 млн. – для регионов, 8 млн. – для москвичей.

Ипотека – это целая система, которая с одной стороны направлена на благие цели – помочь гражданам купить своё жильё, а с другой – это сделка, которая должна быть выгодна банку.

Именно поэтому в ипотечном кредитовании много нюансов и подводных камней. Чтобы эти «камни» не затянули вас в долговую яму, надо прийти в банк, зная всё об ипотечном кредитовании.

Надеемся, наши рекомендации помогут всем потенциальным заёмщикам пройти кредитный путь без особых сложностей.

Источник: https://bizneslab.com/podvodnye-kamni-ipoteki/

Подводные камни ипотеки в 2019 году: хитрости и уловки банков

Подводные камни ипотеки в Сбербанке: какие есть нюансы, что нужно знать об этом, а также имеющиеся плюсы и минусы

Перед оформлением ипотечного кредита в силу наличия повышенных рисков и длительного срока сотрудничества с кредитором каждому заемщику следует максимально подробно изучить предлагаемые условия, а лучше все учесть и посчитать. Сегодня разберем подробнее существующие подводные камни ипотеки и как на них не попасть.

 Подводные камни в законодательстве

Разные этапы заключения ипотечной сделки имеют свои подводные камни. К тому же существуют нюансы в законодательстве, в выбранном продукте конкретного банка и личные страхи и ограничения заемщика.

Рассмотрим подробнее имеющиеся подводные камни в российском законодательстве.

Залог объекта недвижимости

Ключевым нормативным актом, регулирующим отношения сторон ипотечного кредитования, является 102-ФЗ «Об ипотеке». Данный закон определяет, что приобретаемое жилье после оформления сделки перейдет в залог кредитору и станет обеспечением по полученному кредиту.

Простыми словами, это означает, что до окончания срока действия кредитного договора, недвижимость по сути принадлежит банку и распоряжаться ей заемщик имеет право только с его разрешения. То есть любые операции по продаже, обмену, дарению, перепланировке или иным улучшениям/изменениям заложенного имущества нужно согласовывать с кредитором.

ВЫВОД: Любые действия с квартирой, способные снизить ее рыночную стоимость, клиенту запрещены.

Подписывая договор, заемщик автоматически дает добровольное согласие на все эти ограничения, которые будут сняты только после полного погашения задолженности и снятия обременения в Росреестре.

О том как обойти данные подводные камни ипотеки вы узнаете из статей: «Можно ли продать ипотечную квартиру», «Можно ли сдавать квартиру купленную в ипотеку в аренду», «Перепланировка в ипотечной квартире», «Можно ли подарить или завещать ипотечную квартиру».

Возможность выселения при неуплате

В ГК РФ и 102-ФЗ прописаны обстоятельства, при которых заемщик может потерять свое жилье.  Основанием может послужить неисполнение или ненадлежащее исполнение своих обязательств клиентом. То есть при допущении постоянных просрочек или вовсе в случае отказа обслуживать кредит банк имеет право обратить взыскание на заложенное имущество.

Как правило, перед обращением в суд банком проводится досудебная работа, подразумевающая предоставление заемщику кредитных каникул, предоставление мер господдержки и списание части задолженности, варианты рефинансирования и реструктуризации кредита. Если все эти инструменты не помогли, то банк обращается в судебные органы.

Если суд удовлетворит требования кредитора в этом вопросе, то заемщик будет принудительно выселен из квартиры. Жилье затем выставляется на торги, и после продажи за счет вырученных средств банк компенсирует свои убытки.

Подводные камни по ипотеке от банка

Отдельно взятые банки реализуют собственную кредитную политику, в рамках которой ипотека может оформляться с некоторыми особенностями, связанными с размером комиссий, обязательностью страхования, оценкой и ограничениями в отношении залога. Рассмотрим их подробнее.

Комиссии банка

Большинство крупнейших банков РФ уже давно отказались от взимания любых комиссий с клиента при оформлении ипотечных кредитов. Особо жадные небольшие кредитные организации продолжают брать с заемщиков деньги за открытие и ведение ссудного счета, за переводы средств в счет погашения долга, за рассмотрение заявки, за выдачу самого займа и т.д.

Перед подачей ипотечной заявки следует заранее выяснить все явные и скрытые комиссии и платежи, которые потребуется оплатить.

Страховка

В соответствии с законами РФ обязательной является только страховка залогового имущества. Страхование жизни и здоровья заемщика, навязываемое банками, оформляется только на добровольных условиях.

Тем не менее, банки в случае отказа от заключения договора комплексного страхования, увеличивают базовую процентную ставку в среднем на 1 п.п. Такая практика применяется во многих российских кредитных учреждениях.

Следует понимать свои права и смело отказываться от ненужных услуг, покупка которых приводит к существенному увеличению итоговой стоимости кредита.

Электронная регистрация ипотеки в Сбербанке

Сбербанк в целях мотивации заемщиков в отношении снижения кредитной ставки предлагает своим клиентам зарегистрировать ипотечную сделку без посещения офиса регистрирующего органа. Для этого потребуется подписать все требуемые документы, оплатить госпошлину и электронно отправить пакет бумаг в Росреестр.

Услуга является платной (от 5550 рублей) и позволяет получить скидку 0,1 п.п. от базового процента. Вся процедура осуществляется при участии персонального менеджера и позволяет избежать очередей и длительных сроков ожидания.

Подводные камни по ипотеке в голове

Личные страхи заемщиков, приобретающих жилье с помощью заемных средств, имеют множество вариантов и зависят от сложившейся ситуации. Разберем существующие детально.

Переоценка своих сил по платежу

На начальном этапе оформления ипотеки многие клиенты используют кредитный калькулятор для определения необходимого дохода и ежемесячного платежа. Естественно, все преследуют цель поскорее рассчитаться с долгом и зачастую оформляют кредит на меньший срок, но с суммой платежа, обеспечивающего серьезную кредитную нагрузку.

Как правило, при расчетах не учитываются форс-мажорные обстоятельства в жизни клиента, которые могут повлечь за собой серьезные финансовые вложения.

Поэтому при относительно невысоких доходах семьи лучше оформлять займ на максимально длинный срок, чтобы платеж был посильным.

Не думать о будущих переездах

Ипотека выдается не на один год, а в большинстве случаев на десятилетия. За эти годы жизнь может существенно поменяться. В частности, заемщику могут предложить работу в другом городе или регионе, у него могут родиться дети, измениться состав семьи и т.д. Все эти явления вполне могут потребовать переезда в другой город ил расширения существующей жилплощади.

В этой ситуации потребуется переоформление действующей ипотеки, ее рефинансирование или замена объекта залога.

Не думать про ремонт и содержание жилья

Любое жилье, даже квартиры в новостройках, подлежат постепенному износу и требуют периодичных вложений средств. Поэтому следует иметь дополнительные деньги на проведение ремонтных работ, на покупку необходимой мебели или элементов декора.

Если обустройство квартиры еще как-то можно отложить, то ремонт сломавшихся вещей и конструкций потребует немедленных действий от жильцов.

Не откладывать деньги в фонд свободы, а все видать на гашение ипотеки

Это также является непростительной ошибкой заемщика, вызванной стремлением быстрее закрыть кредит. Любой же финансово грамотный человек старается создать хотя бы небольшой фонда свободы, размер которого будет составлять от 3-6 ежемесячных платежей по ипотеке.

То есть при платеже в 20 тысяч рублей необходимо иметь в запасе 60-120 тысяч рублей свободных средств.

Забыть про поддержку государства

Предлагаемые государством меры поддержки при оформлении ипотечных займов логичнее и выгоднее использовать, чем забыть про них.

  К примеру, материнский капитал в 453 тысячи рублей можно направить на погашение первого взноса или погасить часть долга.

Также свою эффективность доказали налоговые вычеты, специальные программы для семей с детьми, молодых специалистов в бюджетных организациях и т.д.

Использование таких инструментов точно не будет лишним и позволит снизить кредитное бремя.

Подводные камни по специальным программам в 2019 году

В 2019 году реализуются действенные программы помощи специальным категориям российских граждан при оформлении ипотеки:

  • семейная ипотека под 6% годовых;
  • военная ипотека;
  • материнский капитал;
  • молодая семья;
  • социальная ипотека;
  • деревянная ипотека.

Каждая имеет свои нюансы.

Ипотека под 6% годовых для семей с детьми

Такую ипотеку смогут оформить семьи, в которых с начала текущего года и до конца 2022 г. родится второй или третий ребенок. Максимально в течении 8-ми лет с даты оформления кредита будет действовать ставка 6%. После истечения этого срока величина ставки будет привязана к ставке рефинансирования (текущее ее значение + 2 п.п.).

Купить жилье по этой программе можно только у компаний-юридических лиц. Сумма покупки ограничена 3 миллионами рублей для регионов и 8 миллионами – для Москвы.

Военная ипотека

Ипотека для военнослужащих, являющихся свыше 3-х лет участниками накопительно-ипотечной системы, позволит купить комфортное жилье стоимостью до 2,33 миллиона рублей под 9,5% в год.

С помощью НИС заемщик может накопить на первый взнос, а посредством ежемесячно перечисляемых из бюджета платежей гасится задолженность по кредитному договору. Уволиться в период действия такого договора нельзя, в противном случае банк его расторгнет и военный обязан будет вернуть государству полученные средства.

Молодая семья

Молодые семьи, в которых супругам нет 35 лет, могут оформить льготную ипотеку с выделением субсидий из госбюджета. Размер такой субсидии зависит от количества членов семьи, региона проживания и средней цены 1 кв. м. в конкретном муниципальном образовании.

Для участия в этой программе потребуется документальное подтверждение факта нуждаемости в улучшении жилищных условий.

Деревянная ипотека

Под деревянной ипотекой подразумевают получение займа на покупку загородной деревянной недвижимости, тем самым стимулируя развитие малоэтажного строительства и освоение отдаленных территорий.

Покупка экологичного жилья будет субсидироваться государством посредством снижения процентной ставки до 10%. Тонкостью ипотеки является отсутствие необходимости в залоге приобретаемого дома. Сумма займа не может превышать 3,5 млн. руб., а первый взнос составит от 10%.

Ипотека имеет множество нюансов и подводных камней, связанных с необходимостью передачи приобретаемого жилья в залог банку, валютными рисками, существенными рисками выселения из жилплощади за неуплату.

Также важно учитывать тяжесть кредитного бремени, принимать во внимание дополнительные расходы на ремонт и содержание жилья, а также откладывать деньги в личный фонд свободы.

Зная все секреты ипотеки, можно избежать возможных ошибок и получить максимальную выгоду от такой сделки.

Все риски ипотеки мы разобрали в отдельной статье, а подробнее о том, стоит ли брать ипотеку, вы можете узнать далее.

Ждем ваших вопросов и напоминаем, что запись на бесплатную консультацию к специалисту вы можете сделать в специальной форме на сайте.

Будем признательны за оценку статьи. Лайк и репост.

Источник: https://ipotekaved.ru/v-rossii/podvodnye-kamni-ipoteki.html

Понятие права
Добавить комментарий