Покупка квартиры с зачетом имеющегося жилья: схема приобретения

Покупка квартиры с зачетом имеющегося жилья

Покупка квартиры с зачетом имеющегося жилья: схема приобретения

Схема покупки квартиры с зачетомимеющегося жилья очень популярны на рынке недвижимости. Особенно это касаетсяприобретения объектов в новостройке, хотя не все застройщики используют такойспособ. Для приобретателя это очень выгодный метод покупки жилой недвижимости,когда получая новое жилье он избавляется от старого.

Что представляет собой взаимозачет при покупке квартиры

Взаимозачет при приобретении жилого помещения представляет собой правовую процедуру, при которой в счет оплаты покупаемого объекта при проведении сделки передается уже имеющаяся жилплощадь. Участниками такой сделки являются:

  • Продавец;
  • Приобретатель, имеющий зачетное помещение, выступающее в качестве эквивалента, возмещающего стоимость приобретаемой жилплощади;
  • Посредник – строительная или риэлторская организации.

Схема взаимозачета предусматривает использование жилого помещения вместо денежных расчетов при проведении имущественной сделки. Такой вариант расчетов возник в сфере реализации автотранспортных средств и стал эффективным инструментом, дающим преимущество всем участникам.

Положительные и отрицательные стороны сделки

Такую гражданско-правовую операцию относят к процедуре продажи, хотя она обладает признаками имущественного обмена с доплатой. Но, если обмен предусматривает реальную цену каждого помещения, то в случае с взаимозачетом оценка производится по принципу снижения стоимости.

При этом существуют определенныепреимущества таких операций:

  • Снижаетсястоимость приобретаемого имущества;
  • Сокращаетсясрок реализации старой жилплощади;
  • Юридическоесопровождение операции посредником;
  • Документацияпо сделке готовится специалистами;
  • Бронированиевыбранного объекта на период продажи старого.

Основным недостатком такого способа покупки жилья является усредненная оценка квартиры, передаваемой в зачет, и её выкуп по минимальной цене. Кроме того, придется искать место проживания до того момента, пока будет оформлен переход права собственности на новое жилье.

Жилое помещение, являющее эквивалентом расчета, оценивается на 10 – 15% дешевле сложившейся рыночной стоимости. Если жилплощадь продается очень быстро, то скидка может составлять до 30% от реальной цены объекта.

Риски покупателя

В основном, эта схема применяется при приобретении жилых площадей в новостройке. При проведении сделки, основанной на долевом участии в строительстве нового дома, могут возникать следующие риски:

  1. Вотношении строительной компании может начаться процесс признания её банкротом;
  2. Властныеструктуры может накладывать санкции за несоблюдение строительных нормативов;
  3. Замороженостроительство по различным причинам;
  4. Компанияучаствует в мошеннических схемах.

В такой ситуации, даже расторгнув соглашение и вернув старую жилплощадь, приобретатель несет существенные потери.

Если же квартира уже продана посторонним субъектам, вложенные средства могут не вернуться либо из возврат будет осуществляться неопределенный срок.

Кроме того, проблематичным могут статьрост цены на новые объекты, плохое качество новостроя, несанкционированноеуменьшение площади жилья и отказ застройщика передать жилплощадь всобственность.

Помимо этого, у самого покупателя могут возникнутьобстоятельства, препятствующие успешному завершению процедуры.

Например, когдаон не сможет выплачивать остаток денежной суммы за квартиру, потеряв работу илизаболев.

Возможные варианты

Приобретение жилья с применением схемы взаимозачета можно осуществить следующими способами:

  1. Сделка основана на посредничестве риэлторов или застройщика. Сразу, одновременно подписываются соглашения о продаже старого объекта и бронирования квартиры в новом доме на один и тот же срок. Как правило, это период в три месяца. Такое время считается оптимальным для продажи жилой недвижимости. Но он может увеличиваться или уменьшаться по соглашению сторон. На этот же период и бронируется жилплощадь в новом доме.  Если в установленный период жилье не будет продано, то забронированная жилплощадь освобождается. В этом случае невозможно предсказать результат и период его получения. Но при этом оценка квартиры производится относительно разумно. Если старая жилая площадь будет продана, то денежные средства не отдаются покупателю, а переводятся на банковский счет застройщика с составлением договора ДУ либо продажи, если дом сдан в эксплуатацию. Существенным преимуществом такого способа является то, что в соглашении о бронировании цена квартиры в новостройке будет четко установлена и не будет изменяться на протяжении периода действия договорных правоотношений.
  2. Процедура предусматривает выкуп старого жилья строительной компанией по сильно заниженной цене. При этом оформляется договор о продаже зачетного имущества и ДДУ на приобретение нового. При этом квартира выставляется организацией на продажу, а вырученная сумма вносится на лицевой счет дольщика, а прибыль, полученная сверх этой цены, поступает к застройщику. Так как полученных с реализации средств не достаточно для приобретения новой квартиры, остаток задолженности отдается из собственных сбережений покупателя определенными частями либо оформляется в виде ипотечного займа.
  3. Заключается договор ДУ в строительстве и на объект оформляется жилищный кредит под залог старой квартиры. Её можно реализовать вместе с существующим обременением и возместить долг. Или погасить ипотеку средствами потребительского займа. При этом можно дальше жить в жилом помещении до даты сдачи нового дома в эксплуатацию и постепенно выплачивая долговые обязательства. В случае, если этих денег не хватит для окончательного расчета, то жилплощадь может быть продана, если она уже готова и можно привлечь заемные средства для её приобретения.

Этапы процедуры

Несмотря на существующие варианты использования механизма взаимозачета при совершении сделки с недвижимостью, предусмотрен общий порядок оформления такой операции. Процедура заключается в следующих действиях:

  1. Подбор строительной компании, продающей новые квартиры с применением схемы взаимозачета жилья.
  2. Оценка старого жилья специалистами застройщика по установленным инструкциям.
  3. При согласовании условий сделки подписывается договор об оказании услуг по реализации имущества. Здесь же приобретатель вносит авансовый платеж, который становится частью фиксированной стоимости помещения в новом доме по соглашению о бронировании.
  4. Недвижимость выставляется на продажу. Подбирается покупатель на такой объект. С ним заключается договор о продаже зачетного имущества. Вырученные от продажи средства передаются строительной компании в качестве взноса за приобретаемую недвижимость.
  5. Подписывается соглашение о цессии либо ДДУ.
  6. В случае заключения договора о продаже необходимо оформить ипотечный заем на жилье либо получить деньги потребительского кредита. Если у покупателя есть собственные сбережения, то он покрывает задолженность без привлечения дополнительных средств.
  7. Переход права на недвижимое имущество нужно зарегистрировать в одном из подразделений Росреестра либо МФЦ.
  8. После того, как новостройка будет сдана в эксплуатацию, клиенту передается новое жилье. Основанием для регистрации права собственности является договор и акт о приемке помещения.
  9. По результатам процедуры, новому владельцу выдается выписка из единого реестра прав, подтверждающая оформление недвижимости в собственность.

ВАЖНО! Передачу прав может осуществить только строительная организация, которой принадлежат жилые площади до момента их предоставления будущему владельцу.

При отказе застройщика от проведенияпроцедуры оформления, необходимо обращаться за судебной защитой. В такойситуации лучше заключать соглашение о покупке квартиры, чем ДДУ, так как в этойситуации покупатель сразу становится владельцем помещения.

Передавая для продажи старую жилплощадь, вкомпанию необходимо предоставить пакет следующей документации:

  • Правоустанавливающиебумаги на жилплощадь;
  • Выпискаиз ЕГРП;
  • Разрешениесупруга на заключение сделки (для лиц, находящихся в зарегистрированном браке);
  • Кадастроваяи техническая документация;
  • Информациио наличии либо отсутствии задолженности по оплате ЖКХ;
  • Представительскаядоверенность, заверенная нотариально.

За регистрацию договора потребуетсяуплатить госпошлину в размере 2 000 рублей.

Сделка по приобретению новой жилплощади, в зачет которой учитывается старое жилье, весьма привлекательна и востребована, если бы не требование об освобождении своей квартиры и переезда в новую.

Сегодня можно вначале приобрести жилое помещение в новом доме, а потом уже продавать собственную недвижимость. Такие программы и имеют название – жилье в зачет. По окончании процесса жилье может использоваться в соответствии со своим назначением, а если отсутствуют обременения, то и распоряжаться им.

Прежде, чем использовать схемуприобретения новой квартиры в зачет старой, владельцу необходимо изучить все положительныеи отрицательные моменты такого способа. При передаче жилплощади по взаимозачетуполученные средства могут использоваться в приобретении нового объекта.

Укаждого застройщика предусмотрены свои варианты зачетов жилой недвижимости, гдеможно подобрать комфортный для себя вариант. При этом вид окончательногосоглашения будет зависеть от стадии строительства многоквартирного дома.

При этомможет составляться договор о продаже, переуступки прав требования или ДДУ.

Источник: http://www.realtyved.ru/pokupka-kvartiry-s-zachetom-imeyushchegosya-zhilya-rabotayushchie-shemy-priobreteniya

Старая КВАРТИРА В ЗАЧЕТ новой в НОВОСТРОЙКЕ или квартирный ТРЕЙД-ИН (TRADE IN) Программа ОБМЕНА на НОВОСТРОЙКУ и ВЗАИМОЗАЧЕТ имеющегося жилья при ПОКУПКЕ КВАРТИРЫ от Застройщика в ЖК СПБ

Покупка квартиры с зачетом имеющегося жилья: схема приобретения

Что такое программа «КВАРТИРА В ЗАЧЕТ» (ТРЕЙД-ИН) и какие преимущества она имеет?

При обмене старой квартиры на новую, подавляющее большинство собственников планирует использовать средства от реализации имеющегося жилья. Если при этом покупается квартира в новостройке, сразу возникает резонное желание упростить и ускорить весь этот процесс.

Самым логичным и напрашивающимся решением является возможность не продавать имеющуюся квартиру, а передать свое жилье в зачет застройщику, то есть зачесть его стоимость в счет оплаты приобретаемой новой квартиры.

Именно такая схема видится большинству при упоминании термина «КВАРТИРА В ЗАЧЕТ» или «ТРЕЙД ИН».
 

Как же все происходит на самом деле?

В конкурентной борьбе за покупателя, застройщики Санкт-Петербурга разрабатывают и предлагают все новые схемы приобретения квартир. Сегодня одной из таких схем в СПб является «КВАРТИРА В ЗАЧЕТ» или «TRADE IN».

Что же это такое? В качестве аналога часто приводится схема «ТРЕЙД ИН» по приобретению автомобиля в автосалоне, когда вы просто меняете с доплатой — сдаете свой старый автомобиль и, с учетом его стоимости, доплачиваете и забираете новый.

Дальнейшей продажей старого автомобиля занимается автосалон, для которого это является основным (профильным) видом деятельности. В случае с квартирным «ТРЕЙД ИН» все абсолютно не так.

Такая схема приобретения квартиры у застройщика не предполагает «натуральный» или «товарный обмен», как это должно было бы быть — продажа «чужой» недвижимости не является для застройщика профильным видом деятельности.

Главное преимущество приобретения новостроек по схеме взаимозачета квартир.

Фактически, речь всегда идет о различных программах и схемах рассрочки, специально разработанных застройщиками для тех покупателей, которые рассчитывают оплатить основную или значительную часть стоимости квартиры за счет средств, полученных от продажи/реализации имеющегося жилья.

Основное и главное преимущество таких программ — время, выигранное за счет возможности сразу заключить договор длительного бронирования или ДДУ, не дожидаясь продажи имеющегося жилья.

А в контексте приобретения квартиры в новостройке выражение «время — деньги» звучит особенно актуально, поскольку ничто так быстро не растет в цене на рынке недвижимости, как цена квадратного метра в процессе строительства.

Поэтому заключение договора с застройщиком задолго до реализации имеющегося жилья дает главное преимущество — возможность уже сейчас зафиксировать текущую цену на квартиру. Зачастую это приносит очень существенную выгоду — до нескольких сотен тысяч рублей.

Лучшие из таких программ вообще предлагают сразу зачесть всю сумму от будущей (последующей) продажи имеющейся квартиры в качестве первоначального взноса и получить максимальные скидки (до 15%) как при 100% оплате!!!

Что необходимо для участия в программе «ТРЕЙД-ИН»?

Обязательным условием работы по схеме «зачета» со строительной компанией является внесение первоначального взноса. Минимальный размер первоначального взноса по таким программам — от 10% (максимальный — до 50%).

После заключения договора с застройщиком и внесения первоначального взноса, покупателю предоставляется  беспроцентная рассрочка на время, необходимое для продажи имеющегося жилья и внесения оставшейся основной суммы. В среднем это срок от 2 до 6 месяцев.

Гарантией соблюдения покупателем сроков внесения основной суммы для застройщика обычно является наличие оценочной стоимости и сроков продажи «зачетного» жилья в заключенном покупателем договоре на продажу имеющегося жилья с профессиональным агентством недвижимости.

Кто может воспользоваться программой «КВАРТИРА В ЗАЧЕТ»?

Участие в программе «КВАРТИРА В ЗАЧЕТ» целесообразно только для владельцев недвижимости, срок реализации которой можно оценить с высокой степенью точности.

Таким критериям, прежде всего, соответствует наиболее ликвидное жилье с достаточно высоким уровнем спроса- комнаты и квартиры в домах типовой и новой постройки в Санкт-Петербурге.

Без существенного понижения цены, сложно прогнозировать сжатые сроки продажи:— недвижимости в других городах и регионах,— загородной недвижимости (особенно в осенне-зимний период),— квартир на первых этажах (не подходящих для использования в качестве коммерческой недвижимости),— квартир в старом фонде в центральных районах города (особенно без капитального ремонта),— крупногабаритных (четырех- и более) комнатных квартир.Владельцам такой недвижимости рекомендуется проведение обмена по более выгодной и менее рискованной для них последовательной схеме. При наличии такой недвижимости в СПБ, мы предлагаем нашу комплексную программу «ОБМЕН НА НОВОСТРОЙКУ». Это предполагает заключение договора с застройщиком на одном из этапов продажи имеющейся квартиры/комнаты:А) сразу после нахождения покупателя на продаваемый объектБ) после перехода сделки купли-продажи имеющегося жилья в так называемую «необратимую фазу»

В) после получения всех средств от продажи. 

Какие застройщики работают по программе «КВАРТИРА В ЗАЧЕТ»?

В настоящий момент большинство крупных застройщиков СПБ уже предлагают приобретение квартир в строящихся жилых комплексах в Санкт-Петербурге по специально разработанным программам рассрочки для «зачета» имеющегося жилья.

У различных строительных компаний, в разных ЖК, на разных этапах строительства (даже в разных очередях одного ЖК) могут быть абсолютно разные программы и условия их проведения (необходимый размер и условия учета суммы первоначального взноса, сроки и условия бронирования и рассрочки, размер и условия применения штрафных санкций, стоимость услуг продажи/реализации и т.д.)

Основной риск при зачете имеющейся квартиры в счет приобретения новой от Застройщика и как его уменьшить?

 Реальную (финансовую) ответственность за выполнение условий договора с застройщиком по соблюдению срока продажи имеющегося жилья, внесению основной суммы и все связанные с этим финансовые риски, несет сам покупатель.

Поэтому особенно важным является высокий профессиональный уровень специалистов, привлекаемых для предварительной оценки ликвидности объекта и его реализации по максимальной рыночной цене в обозначенный срок.

В ситуации, когда сложно спрогнозировать гарантированное соблюдение срока продажи без существенных финансовых потерь, логично подстраховаться. Для этого целесообразно произвести предварительную оценку реального спроса на объект, выставив его на продажу.

Исходя из полученной опытным путем более точной оценки ликвидности квартиры, специалист даст рекомендации о целесообразности участия в программе «КВАРТИРА В ЗАЧЕТ» или проведению классического обмена по последовательной схеме в программе «ОБМЕН НА НОВОСТРОЙКУ» (сначала продать старое жилье и потом сразу купить другое). 

Как выбрать лучшую программу взаимозачета и избежать существенных потерь при оценке зачетного жилья?

1. Программа каждого отдельного застройщика действует только в рамках ЖК этой компании, а это — большое ограничение выбора.
2.

 Продажу Вашей недвижимости застройщик осуществляет или силами своего сотрудника или предлагает услуги «агентства-партнера».

И в том и в другом случае, оценка Вашего жилья производится с большим «запасом», что часто приводит к очень существенным потерям в его конечной стоимости и сводит на нет все преимущества такого зачета.

Поэтому, лучшее решение —сначала обратиться к независимому профессиональному эксперту — компании, которая не только бесплатно подберет Вам наиболее интересные и выгодные варианты квартир и ЖК, но и оценит целесообразность и выгоду приобретения Вами новостройки по программе «КВАРТИРА В ЗАЧЕТ» в контексте именно Вашего жилья и с учетом особенностей в условиях каждой программы зачета у каждого конкретного застройщика по каждому выбранному жилому комплексу. А также обеспечит успешное выполнение главной задачи — продажу зачетного жилья по максимальной рыночной цене, без потерь от стоимости, в необходимые сроки и на самых выгодных условиях.
И такой эксперт у Вас есть — мы!

ПРОГРАММА «КВАРТИРА В ЗАЧЕТ» ЯВЛЯЕТСЯ КОМПЛЕКСНОЙ И СОСТОИТ ИЗ ДВУХ ОДНОВРЕМЕННЫХ ПРОЦЕССОВ — ПОКУПКИ НОВОЙ И ПРОДАЖИ ИМЕЮЩЕЙСЯ КВАРТИРЫ.  ВОТ КАК ЭТО ПРОХОДИТ У НАС:

1. С самого начала с Вами одновременно начинают работать специалисты сразу двух направлений — специалист вторичного и специалист первичного рынков. В тесном взаимодействии и координации они помогают Вам сориентироваться на рынке, оценить соответствие Ваших потребностей и возможностей, выбрать лучшие варианты и наиболее выгодные решения.

2. Специалист вторичного рынка оценивает соответствие Вашей квартиры/комнаты общим критериям «зачета», максимальную рыночную стоимость, сроки реализации и организовывает процесс продажи.  

3. Специалист по первичному рынку, на основании критериев Вашего запроса, сразу начинает подбирать лучшие варианты квартир в новостройке.

4. После выбора Вами конкретного жилого комплекса, уточняются условия приобретения в нем по программе «КВАРТИРА В ЗАЧЕТ».

Оба специалиста совместно с Вами оценивают целесообразность и возможность выполнения этих условий в контексте именно Вашего жилья:
А) При невозможности их выполнения — продажа Вашей квартиры продолжается, покупка новой планируется по программе «ОБМЕН НА НОВОСТРОЙКУ» (сначала продаем имеющееся жилье и потом сразу покупаем уже подобранную новостройку).
Б) При целесообразности и реальности их выполнения — специалист первичного рынка  бронирует за Вами и фиксирует цену на конкретную квартиру или помогает заключить с застройщиком договор с беспроцентной отсрочкой основного платежа до получения Вами всех средств от продажи имеющейся недвижимости (программа «КВАРТИРА В ЗАЧЕТ»).

5. Затем мы находим покупателя на Вашу квартиру/комнату, организовываем заключение договора купли-продажи, проведение взаиморасчетов и получение Вами денег. После этого, полученные средства Вы можете сразу вносить застройщику за уже выбранную у него и ожидающую Вас квартиру.

Процесс подбора и сопровождение покупки новой квартиры в новостройке:

ГЕНЕРАЛЬНЫЙ ПАРТНЕР ПО ПОДБОРУ И СОПРОВОЖДЕНИЮ ПОКУПКИ КВАРТИР В НОВОСТРОЙКАХ ПЕТЕРБУРГА

Департамент Новостроек «АЛЕКСАНДР Недвижимость» — крупнейший партнер надежных застройщиков Санкт-Петербурга.

Имеет прямые договоры со всеми проверенными строительными компаниями СПб, что позволяет использовать самую полную базу всех продаваемых объектов и самую актуальную информацию о всех скидках и акциях, предоставляемых для их приобретения.

А это — гарантия лучших возможностей выбора новостроек и лучшие условия приобретения квартир для Вас — наших клиентов! 

Договор на приобретение квартиры в новостройке Вы заключаете напрямую в офисе строительной компании по минимальной цене застройщика с учетом всех действующих скидок и акций.

При этом, все оказанные Вамуслуги по подбору и сопровождению приобретения квартиры в новостройке для Вас бесплатны, потому что всю эту работу нам оплачивает строительная компания-продавец. 

СТОИМОСТЬ УСЛУГ:  БЕСПЛАТНО

Процесспродажи квартиры ведется по программе «ПРОДАЖА-МАКСИМУМ»:                                                                                                                            

Все услуги по продаже являются комиссионными — включены в конечную стоимость квартиры и фактически оплачиваются из денег покупателя исключительно после завершения сделки 

Низкая комиссия за продажу квартиры в «ДИСКОНТ-НЕДВИЖИМОСТЬ» делает ее итоговую цену более привлекательной и выгодной для потенциальных покупателей, поэтому квартира продается значительно быстрее (или Вы можете выручить за нее существенно больше денег). 

Дополнительнаяскидка 20% на комиссию с продажи для тех, кто приобретает через нас новостройку. Таким образом, стоимость услуг по продаже квартиры составляет всего
40 ТЫС.РУБ.

При необходимости привлечения дополнительных средств,сотрудники Ипотечного Центра компании:

— дадут Вам рекомендации по приведению в надлежащее состояние  вашей кредитной истории для   одобрения Вас банками в качестве надежного заемщика

— подберут банки с оптимальной ипотечной программой

— помогут подать все необходимые документы для получения ипотеки.  

Проконсультируют о возможностях использования жилищных субсидий и материнского капитала.

Комплексные  жилищные программы, предлагаемые нашей компанией, позволят Вам решить любой жилищный вопрос в кратчайшие сроки, надежно и с минимальными затратами:

Комплексная программа «КВАРТИРА В ЗАЧЕТ» (ТРЕЙД-ИН)

Только при ПОКУПКЕ НОВОСТРОЙКИ от застройщиков

Программа позволяет сразу  приобрести новостройку — до получения средств от продажи «зачетной» квартиры

СТОИМОСТЬ УСЛУГ:  ПОКУПКА  0 РУБ. + ПРОДАЖА  40 ТЫС. РУБ.(СКИДКА 20%)

СТОИМОСТЬ КОМПЛЕКСА УСЛУГ: 40 ТЫС. РУБ.

Источник: http://xn----8sbgdcjrq1aefh3aijfb.xn--p1ai/kvartira-v-zachet-trade-in-spb

Как обменять старое жилье на новое в кратчайшие сроки

Сейчас наблюдается впечатляющий рост объемов сдачи нового жилья. Новые многоквартирные дома предусматривают более комфортные условия быта. На первичном рынке рост предложения сопровождается увеличением потребительского спроса. Такая ситуация объясняется отчасти доступностью ипотечного кредитования для многих покупателей.

https://www.youtube.com/watch?v=yEWD2BSGoew

Недвижимость первичного рынка – вариант выгодного инвестирования свободных денег. Однако люди зачастую приобретают новую жилплощадь, чтобы улучшить условия проживания.

Покупка квартиры – дорогое удовольствие. Изыскание средств для финансирования такого приобретения нередко становится первостепенной задачей.

Зачет старого жилья при оплате новой недвижимости – решение проблемы денежного дефицита.

Другой важный аспект – вторичное жилье, являющееся личной собственностью граждан, характеризуется существенным износом – как физическим, так и моральным. Строительные конструкции большинства домов требуют ремонта, инженерные сети также нуждаются в обновлении.

Потребуется много денег и труда, чтобы улучшить состояние старой недвижимости. Гораздо выгоднее будет купить новую жилплощадь с одновременной продажей имеющейся квартиры.

Зачет старого жилья при покупке нового – хороший вариант для покупателя, если продавец, конечно, согласен реализовать такую схему.

Способ первый: бронирование новой квартиры под продажу старого жилья

Гражданин, намеревающийся приобрести новую квартиру, договаривается с застройщиком (продавцом первичного рынка) о купле-продаже жилплощади в новостройке.

Следуя этим договоренностям, компания-застройщик принимает у гражданина – будущего покупателя – его старую квартиру для реализации на вторичном рынке.

Предполагается, что средства, вырученные от продажи старой квартиры клиента, будут зачтены потом при оплате нового жилья, купленного у застройщика.

Соглашением предусматривается, что имеющаяся недвижимость клиента будет реализована компанией-застройщиком или её представителями (например, риелторами) на протяжении конкретного срока (2-3 месяца). На этот срок для клиента резервируется (бронируется) конкретная квартира в новостройке.

Если в течение этого времени старая жилплощадь клиента продается на вторичном рынке по оговоренной цене (как правило, на 15-20% меньше рыночной стоимости), вырученные от её продажи деньги зачитываются при оплате клиентом нового жилья, ранее забронированного согласно предварительным договоренностям.

Новостройка может находиться на разных стадиях готовности:

  • здание активно возводится;
  • строительство завершено, но дом еще не сдан в эксплуатацию;
  • дом уже сдан в эксплуатацию, жильцы активно заселяются.

Передача старой жилплощади на реализацию компании-застройщику оформляется соглашением купли-продажи вторичного жилья, которым четко оговариваются срок и цена продажи. Если за оговоренный период времени не удалось найти покупателя на старую квартиру клиента по установленной цене, бронирование жилплощади прекращается.

Если продажа имеющейся квартиры состоялась, клиент и компания-застройщик заключают новое соглашение – о купле-продаже новой квартиры с зачетом средств, вырученных от продажи старого жилья.

Привлекательная особенность этого способа – стоимость забронированной квартиры фиксируется (замораживается) для клиента на время действия договора купли-продажи вторичного жилья.

Способ второй: застройщик выкупает у клиента старую квартиру и продает ему новую

Этот подход подразумевает иную последовательность действий. Компания-застройщик выкупает у гражданина имеющееся вторичное жилье и, соответственно, становится полноправным его владельцем.

Данная сделка оформляется соглашением купли-продажи, фиксирующим передачу застройщику права собственности на старую квартиру клиента.

Разумеется, компания-застройщик приобретает у клиента данную жилплощадь по сниженной цене (на 20-30% дешевле рынка), что позволяет ей заработать на последующей перепродаже этого жилья по рыночной (справедливой) стоимости. Если гражданин соглашается на подобные условия, компания-застройщик также одобряет сделку.

Оформив куплю-продажу имеющейся жилплощади, компания-застройщик и клиент заключают следующее соглашение, предусматривающее куплю-продажу недвижимости в новостройке, возведенной данным застройщиком.

Таким образом, стоимость выкупа застройщиком старой квартиры клиента зачитывается при оплате нового жилья. Доплатив необходимые средства (если нужно), гражданин становится собственником первичной недвижимости.

Внесение недостающей суммы может осуществляться единовременной выплатой, рассрочкой или, как вариант, через ипотеку.

Способ третий: банковский ипотечный заем под залог имеющейся жилплощади

Чтобы приобрести новое жилье, можно оформить ипотечную ссуду, заложив банку-кредитору имеющуюся квартиру. Данная схема предусматривает следующий порядок действий:

  1. Гражданин изучает предложения ипотечного рынка и выбирает подходящий вариант.
  2. Заявитель обращается в соответствующий банк за консультациями. Менеджер кредитного учреждения предоставляет гражданину все необходимые сведения, а также перечень бумаг для оформления ипотеки.
  3. Потребитель готовит документацию и предоставляет её в банк с заявкой на выдачу ипотечной ссуды. При этом стороны оговаривают, что имеющаяся квартира заемщика оформляется как залог по ипотечному займу, но фактически станет собственностью кредитора-залогодержателя.
  4. Если ипотечная заявка на таких условиях одобряется банком-кредитором, заемщик договаривается с компанией-застройщиком и бронирует у неё нужную квартиру. При этом застройщик и покупатель оформляют надлежащее соглашение.
  5. В установленные сроки банк-кредитор перечисляет клиенту средства ипотечного займа. Эти деньги могут переводиться на счет заемщика или сразу же перечисляться на счет компании-застройщика.
  6. По факту оплаты гражданин (покупатель жилья, ипотечный заемщик) становится обладателем новой жилплощади. Он вправе пользоваться приобретенной собственностью.

Пока действует срок кредитования, заемщик погашает полученную ипотеку ежемесячными платежами, предусмотренными согласованным графиком.

Как правило, сначала банк-кредитор учитывает поступающие платежи в счет покрытия начисленных процентов и сопутствующих затрат, и только потом уже начинает погашаться базовая сумма (тело) ипотеки. Можно выплатить заем досрочно.

Важно помнить, что заемщик не вправе распоряжаться квартирой, пребывающей в ипотечном залоге, без разрешения банка-кредитора (пункт первый статьи 37 закона 102-ФЗ от 16.07.1998).

Таким образом, зачет имеющейся жилплощади при покупке нового жилья через ипотеку может применяться, как и другие способы. Однако ипотека при подобных обстоятельствах далеко не всегда оказывается предпочтительной. Чтобы сделать правильный выбор, нужно проанализировать все доступные варианты.

Источник: http://3dlip.ru/pokupka-kvartiry-s-zachetom-imeyuschegosya-zhilya/

Ипотека в зачет жилья: плюсы и минусы таких схем

Покупка квартиры с зачетом имеющегося жилья: схема приобретения

Далеко не каждый человек имеет финансовые возможности, которые могут ему позволить приобрести собственное жилье  новостройке. В такой ситуации единственным верным решением станет покупка квартиры в кредит или участие в новой ипотечной программе.

Сегодня многие кредитно-финансовые учреждения и крупные строительные компании-застройщики предлагают физическим лицам различные программы, но особое внимание стоит уделить ипотеке в зачет жилья.

Давайте узнаем подробнее про то, что такое Ипотека в зачет жилья, как и где её оформить.

Схемы покупки квартиры в ипотеку с зачетом имеющегося жилья

Прежде чем выбрать один из предложенных вариантов приобретения нового жилья в зачет старого, физическим лицам необходимо внимательно изучить все схемы. Следует просчитать, какой вариант окажется менее затратным и рискованным, чтобы исключить возможность возникновения проблем в будущем.

Рассрочка с самостоятельной продажей

Покупатель находит застройщика, изучает все предложенные им варианты, после чего заключает договор. Ему потребуется внести либо сразу всю сумму за готовую квартиру в новостройке, либо сделать первоначальный взнос за строящееся жилье.

Принцип этой схемы заключается в том, что клиент самостоятельно занимается реализацией имеющегося в собственности объекта недвижимости. Естественно, что вырученных средств ему не хватит, чтобы рассчитаться с застройщиком. Именно поэтому недостающую сумму он получает в кредитно-финансовом учреждении.

Ипотека под залог

Эта традиционная схема покупки жилья у застройщика предусматривает несколько этапов:

  1. Физическое лицо выбирает для сотрудничества банк, который предлагает ипотечные программы на самых выгодных условиях.
  2. Претендент на получения кредита отправляется в финансовое учреждение и получает список документов, которые ему нужно предоставить для подписания договора.
  3. Если клиенту удается собрать нужные бумаги, а также у него есть личная недвижимость, которую он может передать в залог, то в банке оформляется договор на ипотеку, и получается согласие на перевод заемных средств.
  4. С застройщиком подписывается соглашение.
  5. Банк перечисляет деньги за квартиру в новостройке.
  6. Как только объект будет сдан в эксплуатацию, покупатель сможет сделать в квартире ремонт и заселиться в нее.
  7. В течение определенного количества лет он будет выплачивать банку ежемесячные платежи до полного погашения задолженности. Стоит отметить, что с полученных от заемщика платежей изначально списываются начисленные проценты и прочие банковские издержки, а в последнюю очередь уменьшается тело ипотечного кредита. При наличии возможности клиент может в досрочном порядке закрыть свой кредит, одним платежом погасив оставшуюся сумму задолженности. В этом случае банк обязан выполнить перерасчет.

Внимание! Пока собственность заемщика находится в банковском залоге, он не сможет с ней осуществлять никаких юридических действий. Сегодня только некоторыми банками предлагается российским гражданам ипотека на квартиру в зачет имеющегося жилья. Ипотека под залог недвижимости более подробна рассмотрена нами ранее.

Застройщик выкупает квартиру

Крупные строительные компании имеют в распоряжении средства для выкупа вторичного жилья у своих клиентов с дисконтом. Параллельно бывшим собственникам выкупленных объектов оформляются права требования на квартиры в новостройках.

Стоит отметить, что процесс оценки такого жилья в каждой компании проводится по-разному. Но в большинстве случаев при срочном выкупе размер дисконта варьируется в диапазоне от 10,0% до 20,0%.

В дальнейшем застройщик самостоятельно занимается реализацией выкупленных объектов, возвращая себе, таким образом, потраченные средства с довольно приличной наценкой.

Бронирование квартиры и продажа

Физическое лицо обращается в компанию, выступающую в качестве застройщика, выбирает объект недвижимости и подписывает соглашение о продаже находящегося в его собственности вторичного жилья.

Реализацией этого объекта, как правило, занимается риелторская контора, которая тесно сотрудничает с застройщиком.

Также данные функции могут быть поручены штатному сотруднику, являющемуся специалистом по этим вопросам.

Крайне важно проследить за тем, чтобы вторичную недвижимость правильно оценили. Если физическое лицо сомневается в оценочной стоимости, озвученной представителем застройщика, он может настоять на привлечении профессионала со стороны.

Стоит отметить, что по условиям подписанного с застройщиком соглашения владелец недвижимости должен ее продать в четко оговоренные сроки. Как правило, такие договоры заключаются не более чем на три месяца, так как именно этот временной промежуток специалистами считается оптимальным, для реализации квартиры.

При подписании соглашения с застройщиком осуществляется бронирование на такой же временной промежуток квартиры в новостройке, которая может находиться на любом этапе строительства, либо уже была введена в эксплуатацию.

Если человек не сможет продать вторичное жилье, то его бронь сгорит и ее передадут другим людям. В том случае, когда удалось реализовать квартиру, с застройщиком оформляется новое соглашение на покупку объекта в новостройке.

При этом будет действовать цена, зафиксированная бронью (она не может изменяться, даже если у застройщика имеются веские основания).

Проживание в квартире до сдачи дома

Если выбор делается в пользу этой схемы оформления сделки, то сторонам придется заключить три вида соглашения:

  1. Первый договор составляется на покупку квартиры в новостройке у застройщика. При этом указывается, что застройщик дает клиенту отсрочку на совершение платежа вплоть до ввода объекта недвижимости в эксплуатацию.
  2. Второе соглашение составляется на реализацию вторичного жилья, находящегося в личной собственности клиента. В нем оговариваются все моменты, связанные с юридическим и физическим освобождением жилого помещения. Все сроки должны в полной мере соответствовать датам, указанным в первом документе.
  3. Третий договор оформляется на аренду вторичного жилья на период, который будет дан застройщиком клиенту для его юридического и физического освобождения. Если стороны не захотят оформлять отдельное соглашение, то все моменты, касающиеся аренды, они могут прописать во втором документе.

Схема предусматривает такие нюансы:

  1. Клиент выбирает квартиру в новостройке и подписывает с застройщиком договор на покупку.
  2. Параллельно он передает застройщику свою вторичную недвижимость по договору продажи.
  3. Застройщик позволяет клиенту пожить в своей старой квартире на условиях ее аренды до тех пор, пока строящийся объект не будет введен в эксплуатацию.

Схема взаимозачета плюсы и минусы

В теории, система взаимозачета за приобретаемую квартиру в новостройке предусматривает быструю продажу покупателем собственного жилья, деньги за которое идут на оплату покупки. На практике такой способ расчетов применяется крайне редко, так как у большинства граждан готовых подписать контракт с застройщиком отсутствует собственная недвижимость.

К преимуществам системы взаимозачета можно отнести лишь возможность максимально быстро получить деньги на покупку нового жилья и не переплачивать банкам проценты по ипотеке. Что касается минусов, то здесь нужно отметить один важный нюанс.

Продавец вторичного жилья и одновременно покупатель объекта недвижимости в новостройке, должен до момента ввода застройщикам дома в эксплуатацию решить вопрос не только с временным проживанием, но и с пропиской.

При этом следует учитывать, что в строительной сфере очень часто передвигаются сроки, из-за чего возможно придется увеличить срок пребывания в съемном жилье.

Какой вариант лучше выбрать

Самой распространенной схемой является реализация собственного объекта недвижимости и покупка квартиры в новостройке за вырученные деньги.

Если их не будет хватать, то можно в банке оформить наличный кредит, а также договориться с застройщиком о рассрочке.

Но, планируя провести такую крупную финансовую сделку, а также привлечь заемные средства, физическое лицо должно реально оценивать свои возможности.

Ему на протяжении многих лет нести на плечах порой непосильное бремя кредита или рассрочки, а также оплачивать текущие расходы, львиная часть которых будут составлять аренда за съемное жилье. Также клиент должен иметь уверенность в том, что застройщик в одностороннем порядке не изменит условий соглашения и не увеличит стоимость новостройки.

Если человек стремится минимизировать возможные риски, то ему следует приобретать объект недвижимости в новостройке еще не стадии строительства. В этом случае застройщик не будет устанавливать заоблачной цены, и денег, вырученных за проданное личное жилье, вполне хватит для проведения полного расчета.

Риски таких схем

Главным риском является повышение стоимости строящегося объекта в тот временной промежуток, пока покупатель квартиры ищет клиентов на свое вторичное жилье. Если за такой объект вносится аванс, то существует риск потерять свои средства. К рискам следует отнести затягивание сроков строительства, ввода квартиры в эксплуатацию, отсутствие всех документов-оснований.

Проблема заниженной оценочной стоимости квартиры

В большинстве случаев оценку предоставляемых для выкупа объектов проводят отдельные подразделения риелторских компаний. Их сотрудники применяют в этом вопросе метод аналогов, предусматривающий сравнение аналогичных по параметрам квартир в конкретном районе. После выезда по адресу клиента проводится осмотр его недвижимости.

Оценщик может намеренно занижать стоимость объекта, делая акцент на каких-либо дефектах. Далее компания, занимающаяся выкупом, предлагает собственнику сумму, которая немного ниже оценочной стоимости. Размер дисконта каждой компанией устанавливается в индивидуальном порядке и может достигать 25,0%.

Но, если будет предложена хорошая недвижимость, в элитном районе, то размер дисконта может быть снижен до 5,0%.

Внимание! Если человек желает получить максимально точную оценку своей недвижимости, ему необходимо настоять на том, чтобы эту процедуру проводили профессионалы, работающие в специализированных частных или государственных агентствах.

Требования к жилью под зачет

Каждая строительная компания, выступающая в качестве застройщика, выдвигает свои требования к объектам недвижимости, которые будут предоставлять клиенты под зачет. К общим требованиям можно причислить следующее:

  1. К зачету принимается любая недвижимость, на которую у клиента оформлены правоустанавливающие документы.
  2. Объекты должны быть юридически и физически свободны, либо владельцы их могут освободить в рекордно короткие сроки.
  3. В недвижимости не должно быть проведено незаконных перепланировок.
  4. Объекты должны находиться в личной собственности своих владельцем не менее трех лет.
  5. Некоторые застройщики, или компании, занимающиеся выкупом, требуют, чтобы недвижимость находилась в престижных городах или районах.

Ждем ваши вопросы далее. Будем признательны за оценку поста, лайки и репосты. Также вам будет интересно узнать, что выгоднее ипотека или рассрочка от застройщика.

Всегда с вами на связи наш ипотечный юрист. Запишитесь к нему на бесплатную консультацию в специальной форме. Он поможет решить ваши вопросы с ипотекой и документами по жилью.

Источник: https://ipotekaved.ru/custom/ipoteka-v-zachet-zhilya.html

Схемы приобретения

Существует два варианта реализации проекта покупки новостройки с учетом вторичного жилья.

Схема №1

В данной схеме клиент обращается в компанию-застройщик понравившейся квартиры в новом доме. Дом может находиться на начальном этапе строительства, активно строиться, быть не сданным, но уже построенным, или же и вовсе быть только-только сданным.

Первое, что происходит – это подписание договора между застройщиком и клиентом о продаже вторичного жилья. Согласно договору, продажей имеющейся квартиры клиента занимается либо риэлтерское агентство по договоренности с застройщиком, или же специалист по недвижимости, находящийся у него в штате.

В этом способе зачета жилья самым важным являются умения и знания риэлтора, который занимается продажей. Он должен правильно оценить эту недвижимость, поставить адекватную цену, чтобы квартира как можно быстрее продалась. Но и занижать ее стоимость не нужно. От него зависят сроки продажи, которые достаточно критичны, поскольку прописаны в договоре.

Договор заключается на определенное количество месяцев – чаще всего около 3-х. Именно это количество считается оптимальным для продажи квартиры.

Но этот срок может варьироваться – устанавливаться по соглашению сторон. На это же время бронируется недвижимость в новостройке.

То есть, за отведенный срок необходимо продать имеющееся вторичное жилье, иначе «бронь» по новой квартире сгорит и ее может приобрести кто-то другой.

После продажи вторичного жилья, оформляется уже договор приобретения новой квартиры, владельцем которой выступает клиент.  А полученная сумма от продажи старой квартиры идет в зачет ее стоимости.

Существенным нюансом является то, что в договоре бронирования стоимость жилья в новом доме четко прописана, и не изменяется в период действия договора.

Схема №2

Эта схема кардинально отличается от предыдущей, поскольку фирма-застройщик, у кого планируется покупать квартиру, сразу выкупает вторичное жилье у клиента. При этом составляется договор купли-продажи, где имеющаяся квартира переходит в собственность застройщика.

Он приобретает недвижимость у клиента, с целью ее дальнейшей реализации, по более выгодной стоимости. При этом собственник вторичного жилья теряет около 20% (или даже 30%) стоимости имеющейся у него квартиры, и на эти же проценты строительная компания планирует в дальнейшем получить прибыль от ее продажи.

И только на этих условиях фирма-застройщик соглашается брать «вторичку» в зачет.

После этого составляется договор с клиентом по поводу новой квартиры, где он получает ее в полное владение. А сумма, по которой он продал квартиру строительной фирме, засчитывается в счет оплаты приобретенного жилья.

Тип конечного договора о приобретении нового жилья, заключаемый между застройщиком и клиентом, зависит от стадии строительства. Может составляться договор купли-продажи, долевого участия, либо договор переуступки прав требования квартиры в новостройке, где владельцем уже является клиент.

Оплата недостающей части суммы (как правило, квартира на вторичном рынке стоит меньше, чем приобретаемое жилье) происходит клиентом либо сразу, либо в рассрочку, либо с помощью ипотечного кредита. Это зависит от условий заключенного договора.

Если у вас имеются какие-либо вопросы по поводу покупки квартиры с зачетом имеющегося жилья, то наш дежурный юрист онлайн готов бесплатно на них ответить.

Источник: https://law03.ru/finance/article/pokupka-kvartiry-s-zachetom-imeyushhegosya-zhilya

Понятие права
Добавить комментарий