Закон о долевом строительстве — 214 фз, федеральный, новый, в 2019 году

Регулирование долевого строительства

Закон о долевом строительстве — 214 фз, федеральный, новый, в 2019 году

Закон вступил в силу с 1 июля 2018 года за исключением отдельных положений. Закон опубликован 3 июля 2018 года.

Во исполнение поручения Президента в конце 2017 года Правительство РФ утвердило план мероприятий по поэтапному замещению в течение трех лет средств граждан, привлекаемых для создания многоквартирных домов и иных объектов недвижимости, банковским кредитованием и иными формами финансирования. Предполагалось, что переход к проектному финансированию завершится к 2021 году. Однако с учетом нового закона переход произойдет на 1,5 года раньше.

ПОДРОБНОСТИ

Закон в очередной раз изменяет правовое регулирование долевого строительства. Изменения вносятся в семь федеральных законов. Наиболее существенными, по нашему мнению, являются следующие:

1. Проектное финансирование

— Уточняется механизм привлечения денежных средств дольщиков через использование эскроу счетов.

В частности:

• денежные средства дольщиков перечисляются застройщику после сдачи многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости (далее – «МКД») в эксплуатацию и государственной регистрации права собственности на 1 объект долевого строительства, входящий в состав МКД;

• денежные средства на счетах эскроу застрахованы в системе АСВ на сумму до 10 млн. рублей. Если вкладчик имеет несколько счетов эскроу в одном банке, суммарный размер обязательств которого по этим счетам перед вкладчиком превышает 10 млн. рублей, возмещение выплачивается по каждому из этих счетов пропорционально их размерам, но в совокупности в размере не более 10 млн. рублей;

• после 1 июля 2019 года использование эскроу счетов станет обязательным по проектам, по которым договор участия в долевом строительстве (далее – «ДДУ») с первым дольщиком заключен после 1 июля 2019 года;

• проценты на сумму денежных средств, находящихся на счете эскроу, не начисляются, а вознаграждение уполномоченному банку, являющемуся эскроу- агентом по счету эскроу, не выплачивается.

— В случае заключения ДДУ с использованием механизма эскроу в отношении застройщика не подлежат применению требования о:

• наличии у застройщика не менее чем трехлетнего опыта участия в строительстве МКД общей площадью не менее 10 тысяч кв.м. в совокупности;

• целевом использовании застройщиком полученных от дольщиков денежных средств – контроль за целевым расходованием полученных кредитных средств осуществляется банком, выдавшим кредит;

• проведении банковского контроля за порядком совершения операций по расчетному счету застройщика,

а застройщик, в свою очередь, вправе:

• осуществлять строительство в пределах нескольких разрешений на строительство и даже нескольких договоров о развитии застроенной территории, о комплексном развитии территории, о комплексном освоении территории;

• не соответствовать определенным требованиям (в т.ч. в части наличия собственных средств в размере 10% от проектной стоимости строительства);

• не вносить денежные средства в компенсационный фонд в размере 1,2% от цены каждого ДДУ.

2. Полномочия Фонда защиты прав граждан — участников долевого строительства (далее – «Фонд»)

• Фонд получил полномочия по осуществлению мониторинга соответствия застройщиков требованиям, установленным законом, а также полномочия по информированию уполномоченных органов о выявленных нарушениях;

• Фонд получил полномочия по финансированию за счет имущества Фонда, сформированного за счет имущественного взноса Российской Федерации, иных публично-правовых образований, мероприятий по завершению строительства объектов незавершенного строительства, а также иных объектов, в том числе объектов инфраструктуры.

3. Вопросы ответственности застройщика и его бенефициаров

• в дополнение к ранее введенным требованиям к руководителю, главному бухгалтеру или физическому лицу–бенефициару застройщика процент участия в уставном капитале застройщика в качестве одного из квалифицирующих признаков снижается с 25% до 5%;

• вводится солидарная ответственность бенефициаров застройщика за убытки, причиненные по их вине гражданам — участникам долевого строительства;

• устанавливается, что нарушение застройщиком или его основным обществом (или иными дочерними компаниями основного общества) сроков ввода в эксплуатацию МКД на 3 и более месяцев является одним из оснований в выдаче застройщику заключения о его соответствии установленным требованиям и лишает его права привлекать денежные средства.

4. Финансовые вопросы

• в качестве альтернативы резервированию 10% собственных средств от проектной стоимости на момент подачи проектной декларации устанавливается возможность открытия застройщику уполномоченным банком кредитной линии в размере не менее 40% от проектной стоимости строительства;

• вводится обязанность соблюдения застройщиком нормативов финансовой устойчивости (наступает по истечении 90 дней с момента вступления закона в силу);

• увеличивается установленный лимит расходов застройщика на административные и коммерческие расходы с 10% до 20% от проектной стоимости строительства для застройщиков, которые или основные общества которых раскрывают консолидированную финансовую отчетность, подготовленную в соответствии с международными стандартами финансовой отчетности;

• застройщику возвращается возможность использования денежных средств дольщиков на осуществление платежей в целях приобретения земельных участков, на которых осуществляется строительство объекта, в собственность или в аренду, а также внесения платы за изменение вида разрешенного использования, платы за снятие установленного запрета на строительство и реконструкцию зданий, строений, сооружений, расположенных на таких земельных участках;

• уточняется, что денежные средства с расчетного счета застройщика могут использоваться в любых целях после ввода в эксплуатацию МКД и государственной регистрации права собственности в отношении одного объекта долевого строительства, входящего в состав МКД, строительство которых осуществляется в пределах одного разрешения на строительство;

• вводятся исключения из ранее запрещенных для застройщика операций. В частности, застройщик вправе:

 привлекать целевые займы от основного общества застройщика (не более 20% от проектной стоимости строительства, а размер процентной ставки не должен превышать следующую величину: ключевая ставка + 2%);

 предоставлять займы и ссуды другому застройщику, по отношению к которому застройщик является основным обществом.

• создавать (участвовать в уставных капиталах) хозяйственные общества — застройщики, по отношению к которым застройщик является (становится) основным обществом.

5. Организационные вопросы

• исключается возможность привлечения средств граждан через жилищные сертификаты и жилищно-строительные кооперативы;

• появляется возможность осуществления строительства по нескольким разрешениям на строительство в рамках одного проекта планировки, либо в границах застроенной территории, в отношении которой заключен договор о развитии застроенной территории, договор о комплексном освоении территории или договор о комплексном развитии территории. При этом застройщик не вправе одновременно осуществлять деятельность по нескольким договорам о развитии застроенной территории, и (или) договорам о комплексном развитии территории, и (или) договорам о комплексном освоении территории;

• вводится принцип «одно разрешение на строительство – один расчетный счет»;

• у застройщика появляется право продажи и аренды нежилых помещений, машино-мест в МКД с момента выдачи ему разрешения на ввод в эксплуатацию, а также осуществления содержания указанных объектов недвижимости, в том числе внесения платы за жилые помещения и коммунальные услуги;

• уточняется, что оплата цены ДДУ производится в безналичном порядке.

6. Единая информационная система жилищного строительства

• расширяется не только перечень документов и информации, которые застройщики, контролирующие органы, Фонд и Росреестр обязаны размещать в Единую информационную систему жилищного строительства (далее – «ЕИСЖС»), но и появляется обязанность по размещению определенной информации органами, уполномоченными на выдачу разрешений на строительство, а также Федеральной службой государственной статистики;

• вводится обязанность раскрытия застройщиком информации о своих участниках/акционерах, владеющих 5% и более процентами в уставном капитале застройщика, а также о физических лицах с указанием фамилии, имени и (при наличии) отчества, которые в конечном счете косвенно (через подконтрольных им лиц) самостоятельно или совместно с иными лицами вправе распоряжаться 5% и более процентами , приходящихся на голосующие акции (доли), составляющие уставный капитал застройщика.

7. Вопросы банкротства застройщиков

• урегулированы особенности удовлетворения в деле о банкротстве требований участников долевого строительства, внесших денежные средства на счета эскроу. Новые нормы направлены на защиту прав таких участников долевого строительства;
• урегулированы особенности урегулирования обязательств застройщика по строительству объектов инженерно-технической, транспортной и социальной инфраструктур.

ВЫВОДЫ

Обращаем внимание застройщиков, планирующих приступить к реализации проектов после 1 июля 2018 года, на указанные нововведения.
Застройщики, получившие разрешения на строительство до 1 июля 2018 года, должны учитывать следующие требования и особенности:

• указанные застройщики обязаны открыть расчетный счет в уполномоченном банке в течение 2 месяцев со дня вступления закона в силу;

• после открытия такого расчетного счета по нему не допускается осуществлять операции, запрещенные законом № 214-ФЗ. В случае обнаружения соответствующих нарушений уполномоченный банк вправе отказать в проведении операции по счету и обязан уведомить об этом контролирующий орган и Фонд;

• если застройщик реализует несколько проектов в рамках нескольких договоров о развитии застроенной территории, и (или) о комплексном освоении территории, и (или) о комплексном развитии территории привлечение денежных средств граждан и юридических лиц для долевого строительства МКД по разрешениям на строительство, полученным в рамках иных договоров не допускается до получения разрешения на ввод в эксплуатацию МКД;

• обязанность по размещению информации в ЕИСЖС, в редакции рассматриваемого закона, возникает по истечении 3 месяцев со дня вступления его в силу;

• до утверждения Правительством РФ порядка, способов, сроков и периодичности размещения информации в ЕИСЖС застройщики обязаны размещать информацию, предусмотренную законом 214-ФЗ (в редакции рассматриваемого закона), согласно положению, утвержденному Приказом Минстроя РФ от 11 мая 2018 года № 275/пр;

• мониторинг соответствия застройщика требованиям, установленным законом, теперь осуществляет также Фонд, который вправе направить в Росреестр и государственный орган, осуществляющий контроль в области долевого строительства, уведомления о нарушениях;

• при рассмотрении дел о банкротстве, производство по которым возбуждено и не завершено до 1 июля 2018 года арбитражные суды будут применять некоторые новые нормы.

Команда КПМГ будет рада оказать всестороннюю поддержку по вопросам применения новых норм.

Источник: https://home.kpmg/ru/ru/home/insights/2018/07/tax-law-alert-regulation-of-shared-construction.html

Реформа 214 ФЗ «О долевом строительстве»: действующие и будущие изменения

Закон о долевом строительстве — 214 фз, федеральный, новый, в 2019 году

В 2018 — 2019 годах Федеральный закон 214 ФЗ «О долевом участии в строительстве» претерпел значительные изменения.  Наиболее существенные из них были внесены с 1 июля 2018 года, в декабре 2018 года и 27 июня 2019 года.

    Запланированный полный отказ от договоров долевого участия все еще не состоялся. Тем не менее, новая редакция 214 закона повлияла и на застройщиков, и на тех, кто собирается купить квартиру в новостройке.

В этой статье вы найдете комментарии юристов о реформе долевого строительства в 2018 и 2019 году и возможной отмене ДДУ.

Также мы расскажем, какие требования применяются к проектам строительства, начатым до 1 июля 2018 года и после этой даты в соответствии с 214 ФЗ, а также как повлиял на застройщиков Федеральный закон № 151-ФЗ от 27 июня 2019 года, разделивший проекты новостроек на несколько каст в зависимости от даты получения разрешения на строительство.

Зачем нужен 214 ФЗ

Строительство многоквартирных домов по федеральному закону № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости» очень широко распространено.

  Большая часть застройщиков, которые продают квартиры в новостройках, делают это на основании  214 федерального закона «О долевом участии в строительстве…».  В момент, когда покупатель оплачивает свою будущую квартиру, она обычно еще не готова и существует только в качестве недостроенных стен, в которых пока невозможно жить.

Поэтому цель закона 214 ФЗ  – защитить от недостроя и потери средств дольщиков (то есть, покупателей квартир), которые вложили свои деньги в строящийся дом.

Привлечение средств дольщиков согласно 214 федеральному закону является самым «благонадежным» способом (хотя на рынке квартир имеются и другие возможности, зачастую — не вполне легальные).  Именно 214 Федеральный закон дает покупателю строящейся квартиры наиболее надежную защиту. Ее параметры совершенствуются из года в год.

Изменения в ФЗ «О долевом строительстве» с 1 июля 2018 года

Федеральный закон № 214-ФЗ был принят 30 декабря 2004 года и вступил в силу 1 апреля 2005 года.  С тех пор он претерпел множество поправок и дополнений. Некоторые из них являлись незначительными, другие же полностью перекраивали способы работы рынка строящихся квартир.

С 1 июля 2018 года 214 ФЗ был вновь скорректирован, причем достигнуть приемлемой редакции удалось не с первого раза.

  Первая редакция применимых с 01 июля 2018 изменений 214 ФЗ, которая была введена в действие федеральным законом № 218-ФЗ от 29 июля 2017 года, оказалась очень неудобной с точки зрения застройщиков.

Вступление в силу таких поправок в закон в предлагаемой редакции фактически привело бы к отмене ДДУ с 1 июля 2018 года. Застройщики были не в состоянии исполнить новые требования закона.

Поэтому по просьбам девелоперов был подготовлен закон о новых изменениях в 214 ФЗ от 1 июля 2017 года № 175-ФЗ. Этим законом утверждены новые изменения, сформировавшие очередную редакцию 214 федерального закона.

  Эти предложенные изменения в 214 ФЗ слегка упростили порядок строительства многоквартирных домов за счет средств дольщиков по сравнению с первой версией поправок в закон.

Применимая редакция 214-ФЗ зависит от даты получения разрешения на строительство многоквартирного дома — до или после 1 июля 2018 года.

Основные нововведения, появившиеся в ходе реформы 214 ФЗ, коснулись порядка расчетов между застройщиками и гражданами, а также новых требований к застройщикам.

В соответствии с поправками в 214 ФЗ, которые вступили в силу в 2018 году, до 1 июля 2019 года расчеты за квартиру могут осуществляться при помощи счета застройщика в уполномоченном банке.

  Как обычно, покупатели квартир будут перечислять цену по договору долевого строительства застройщику. Но при этом застройщик должен открыть для цели расчетов с покупателями  особый счет в уполномоченном банке.

Для каждого строящегося дома (т.е. каждого разрешения на строительство) должен быть открыт только один счет, куда будут поступать средства дольщиков.  С этого же счета застройщик будет оплачивать работу своих поставщиков и подрядчиков, строящих дом.

Счет в этом же банке необходим будет также генеральному подрядчику и техническому заказчику (это компания, которая управляет проектом строительства дома от имени застройщика).

Согласно поправкам в 214 ФЗ, каждый застройщик сможет оформить только одно разрешение на строительство (одного жилого комплекса или нескольких его очередей). Соответственно, для него должен быть открыт только один счет в банке.  Однако есть и ряд исключений:

  • возведение ряда объектов на одной территории, для которой составлена единая градостроительная документация;
  • комплексная застройка, при которой застройщик взял на себя обязательства по системному развитию и застройке территории по договору о комплексном развитии или комплексном освоении территорий (так называемые КОТы). В этих случаях девелопер сможет получить несколько разрешений на строительство.  Однако такой проект КОТ может  быть только один в каждый момент времени. Осуществлять несколько таких проектов запрещено.

Поправки в 214 ФЗ не означают, что крупные застройщики должны будут сократить свои проекты до одного многоквартирного дома.  Тем не менее, после реформы 214 ФЗ, чтобы начать каждый новый проект (получить новое разрешение на строительство), им нужно будет создать новую компанию-застройщика.

Последние введенные изменения дополнили 214 ФЗ рядом новых условий, требований и правил, которым должен соответствовать застройщик, привлекающий средства граждан.

Среди них положения об успешном опыте в строительстве многоквартирных домов и критерии устойчивого финансового положения.

Также изменения в 214 ФЗ установили запреты и ограничения на некоторые виды деятельности для застройщика, а также расширенный список требований к менеджерам и собственникам строительного бизнеса.

Важно учитывать, что новые правила работы на рынке долевого строительства, действующие с 1 июля 2018, в полной мере применяются к тем проектам, разрешения на строительство которых были получены после этой даты. Для ранее начатых проектов установлен ряд исключений.  Однако и для них наступают нелегкие времена.

Ранее начатые проекты спят спокойно?

Новая редакция 214 ФЗ с последними изменениями применяется только для тех проектов строительства многоквартирных домов, разрешение на строительство которых было получено, начиная с 1 июля 2018 года.

  Проекты с более ранним сроком разрешения на строительство продолжают жить по старым правилам (хотя и не во всем, что беспокоит застройщиков).  Например, если строительство многоквартирного дома было начато до 1 июля 2018 года, застройщик в основном не обязан соответствовать требованиям части 2 – 2.

2 статьи 2 закона № 214-ФЗ в новой редакции, которая вводит список необходимых и довольно обременительных требований к ведению бизнеса застройщика.

При этом застройщики, которые уже получили разрешение на строительство и ведут продажи по ДДУ (независимо от даты разрешения на строительство) обязаны открыть счет в уполномоченном банке в течение двух месяцев после вступления в силу закона 175 ФЗ от 1 июля 2018 года — то есть, до 1 сентября 2018 года.

Для дополнительной защиты интересов дольщиков, застройщики должны будут уплачивать взносы в компенсационный фонд с каждого заключенного ДДУ. Эти взносы пойдут на завершение строительства домов и компенсации дольщикам в случае, если застройщик обанкротится.

  До 27 июня 2019 года существовала возможность использовать вместо взносов предоставленное по старым правилам обеспечение в виде страховки ответственности застройщика или поручительства. Но с введением в действие закона № 153-ФЗ  все предыдущие виды обеспечения будут заменены на взносы в компенсационный фонд или счета эскроу.

  Для этого установлен переходный период — до 22 августа 2019 года (п. 7 ст. 3 Федерального закона от 27 июня 2019 года № 153-ФЗ).

Осуществляя подготовку к смене правил игры, застройщики получили много разрешений на строительство «про запас».

  Поэтому, покупая квартиры по 214-ФЗ после 1 июля 2018 года, необходимо уточнить, когда именно было получено разрешение на строительство, а также когда был зарегистрирован первый договор долевого участия.

  От этого зависит, какая из новых редакций 214 ФЗ применяется, и каким будет содержание требований закона № 214 ФЗ.

Нужно также учитывать, что последующие правки в закон, могут обновлять и уже принятые изменения, вводить особенности их применения или новые сроки вступления в силу. Поэтому установление того, какая же именно норма применяется к конкретному застройщику и конкретному проекту становится очень сложной задачей.

В этих условиях дольщику имеет смысл запомнить базовое правило: перед покупкой квартиры в стройке необходимо проверить данные о застройщике в открытом разделе сайта ЕИСЖС (единой системы жилищного строительства).

  Если стройка приостановлена, или к застройщику имеются претензии контролирующих органов, эта информация появится в ЕИСЖС.

  Не будет лишним также привлечь юриста для изучения всех документов застройщика, чтобы оценить риски нарушений закона.

Состоится ли отмена ДДУ в 2019 году?

C 1 июля 2019 года вступила в силу следующая порция новых правил, введенных законом № 179 ФЗ от 1 июля 2018 года (в редакции законов от 25 декабря 2018 года и от 27 июня 2019 года — о них читайте ниже).

С 1 июля 2019 полная отмена ДДУ не состоится, однако возможности застройщиков использовать средства граждан для строительства будут в очередной раз существенно ограничены. Вместо ДДУ появится так называемое проектное финансирование, когда деньги на строительство застройщикам будут предоставлять, в основном, банки.

При привлечении средств физических лиц для долевого строительства в соответствии со ст. 15.4 214-ФЗ станет обязательным использованием специальных эскроу счетов для расчетов между застройщиком и дольщиком.

Находящиеся на эскроу счете средства послужат обеспечением для банка по кредиту, выданному застройщику в рамках проектного финансирования.

Некоторые ранее начатые проекты застройщики смогут завершить с использованием взносов в Компенсационный фонд долевого строительства вместо эскроу.

Что дальше?

До сих пор окончательно не ясно, что будет с ДДУ в 2019 году.  25 декабря 2018 года был принят Федеральный закон № 478-ФЗ о внесении очередных изменений в 214 — ФЗ. Он еще больше приблизил конец договоров долевого участия.

Согласно этим изменениям:

  • с 1 июля 2019 года счета эскроу по закону стали обязательными для всех застройщиков, за исключением тех, кто имеет ранее начатые проекты высокой степени готовности.  Это послабление было введено для самых крупных застройщиков, чтобы не обрушить строительную отрасль.  Критерии и период отсрочки определяет Правительство РФ.  Местный орган власти, ответственный за вопросы долевого строительства, должен проверить соответствие застройщика установленным критериям и выдать специальное разрешение.  На его основе застройщик вправе достроить дом по старым правилам финансирования;
  • приняты дополнительные основания для проверки деятельности застройщиков;
  • уточнены некоторые положения закона, которые касаются расходования средств дольщиков.

Последние изменения в 214-ФЗ после 27 июня 2019 года

Поскольку новая редакция закона не устроила ни застройщиков, ни органы государственной власти, в 2019 году продолжилась работа над очередной серией изменений.  27 июня 2019 года были опубликованы и вступили в силу два новых закона в этой сфере:

  • Федеральный закон № 151-ФЗ, изменивший много аспектов деятельности застройщиков.  Были ужесточены правила размещения информации в ЕИСЖС и требования к проектной декларации, и введены новые запреты для застройщиков.
  • Федеральный закон № 153-ФЗ, изменивший виды обеспечения обязательств застройщика по ДДУ. Этот закон касается также и ранее начатых проектов — все ранее действовавшие договоры страхования  ответственности застройщика или поручительства за них заменены на взносы в Компенсационный фонд долевого строительства.  По существу, у действующих на рынке строительных компаний есть три возможности завершить начатые стройки: не привлекать средства по ДДУ, перейти на счет эскроу или уплачивать взносы (при этом каждый из вариантов имеет ряд условий применения, плюсов и минусов).

Подробнее о содержании новых законов читайте здесь.

Закон 214 ФЗ могут ждать новые изменения. Время от времени в средствах массовой информации появляются новости об отмене закона ФЗ-214.

  Не исключено, что будут приняты следующие поправки в закон, и ДДУ в 2019 году все-таки отменят полностью.  Однако последствием запрета на ДДУ может стать очередное удорожание жилья.

Покупатели могут оказаться не готовы приобрести подорожавшие квартиры.  В отсутствие спроса, бизнес застройщиков окажется под угрозой.

В заключение нужно еще раз отметить, что новые поправки в закон 214 ФЗ могут существенно повлиять на бизнес застройщиков и успешность их проектов. Поэтому, выбирая квартиру в новостройке, нужно отслеживать дальнейшие изменения ситуации на рынке новостроек.

Источник: https://fz214fz.ru/zakon/izmenen-214fz

214 фз — изменения в 2019 году

Закон о долевом строительстве — 214 фз, федеральный, новый, в 2019 году
В 2019 году вступили в законную силу изменения в Федеральный закон 214 «Об участии в долевом строительстве». Граждане получили больше гарантий получения квартир взамен вложенным денежным средствам. Застройщики столкнулись с целым рядом ограничений и новых механизмов финансового регулирования.

Настолько существенно этот закон, в обновленной редакции с изменениями, сможет теперь защитить права дольщиков и сократить обманутое количество граждан этой категории в регионах страны? Давайте попробуем разобраться и проанализировать вместе с адвокатом Ефремовым, какие изменения 214 ФЗ произошли в 2019 году.

Одно из основных нововведений – создание так называемого реестра застройщиков. Постановлением Правительства еще будет дополнительно отрегулирован механизм включения строительных компаний в данный реестр.

Но уже сегодня можно сказать, что реестр поможет гражданам определять надежность той или иной строительной компании и не связываться с фирмами-однодневками. Так что поправки в нормативный акт в этой части будут очень полезны для будущих дольщиков.

Следующее важное нововведение касается информации об объектах строительства. С 2019 г. застройщики обязаны размещать всю имеющуюся по строящемуся объекту проектную декларацию в сети интернет.

Организация несет теперь ответственность за своевременность и актуальность размещённой по строящемуся объекту информации.

Дольщик же, с 2019 года, прежде чем заключить договор долевого участия со строительной организацией, должен ознакомиться в интернете с документами по дому, который строится и убедиться в законности строительных работ.

Следующее изменение закона – с 2019 г. Законом «Об участии в долевом строительстве» предусмотрено формирование цены покупаемого объекта недвижимости как производной стоимости квадратного метра жилья на площадь приобретенного жилого помещения. Теперь вопросы оплаченной, но недостающей площади передаваемого помещения отпадет, как и судебные споры по данному вопросу.

Кроме того, теперь деньги граждан может привлечь для строительства только юридическое лицо с полностью внесенным уставным капиталом, а размер такого уставного капитала организации должен быть не менее стоимости всех возводимых объектов этой компании и никак не ниже 150 млн. рублей. Без сомнения, это важное изменение правил российского строительного рынка.

Еще одно изменения 214 ФЗ – появление эскроу-счетов в банках, на которые граждане должны перечислять свои сбережения в надежде получить построенный дом и заветное жилье. Компания сможет снять эти деньги, только если он построит дом и сдаст жилые помещения.

Всё теперь по справедливости и с гарантией! Это существенное дополнение существенно упростит жизнь дольщикам, усложнит работу застройщиков и, скорее всего, скажется на стоимости квартир не лучшим образом. Кстати, с 2019 г.

, оплату по ДДУ дольщик будет производить только после государственной регистрации такого договора.

Так же важно такое изменение 214 ФЗ — с 2019 г. строительная компания несет финансовую ответственность за отказ устранить существенные дефекты в переданной квартире.

При этом неустойку теперь застройщик будет платить не по 214 ФЗ, а в соответствии с Законом о защите прав потребителей. А, стало быть, неустойка в этом случае за каждый день просрочки с 2019 года будет существенно выше той, которая была ранее.

Если Вы столкнулись с недобросовестным застройщиком, который нарушил сроки передачи квартиры или передал её в плохом качестве, всегда можно обратиться к адвокату для взыскания неустойки с застройщика, который имеет опыт взыскания неустойки, штрафа и морального вреда с застройщиков. Адвокат Геннадий Ефремов и его партнеры по адвокатскому кабинету имею большой и положительный опыт по взысканию неустойки.

Все застройщики с 2019 года по новым правилам измененного законодательного акта будут обязаны скидываться по 1% от цены строящегося дома в так называемый компенсационный фонд. Из этого фонда, в случае прогорания и банкротства юридического лица, будут возвращать деньги несостоявшимся дольщикам.

То есть, это своего рода гарантия того, что на Ваши деньги купленную квартиру Вы получите, или, при плохом варианте развития событий, будет произведен возврат оплаченных по договору за неё денег.

Конечно же, этот гарантийный механизм тоже скажется на стоимости квартир будущих новостроек и в этой части изменения закона увеличать финансовую составляющую стоимости строящихся домов.

Так же теперь, в передаюотанном и измененном 214 ФЗ законодатель ввел жесткое правило, которым с 2019 года исключил обязанность застройщика платить гражданину неустойку, если последний тянул время, намеренно не принимал квартиру и придирался к несущественным недостаткам в ней. Судебная практика в прошлом году уже шла именно таким путем.

Теперь она нашла свое законодательное закрепление. Затянуть время с целью увеличения размера неустойки при несвоевременной передаче квартиры с 2019 года не получится!Так же обновленный закон строже отрегулируют рекламную деятельность строительных компаний, в том числе порядок размещения рекламы по привлечению денег слграждан в долевое строительство.

Кроме того, с 2019 года, законодатель ввел запрет дольщику на возможность одностороннего отказа от договора долевого участия в строительстве, если застройщик исполняет условия договора и не допускает со своей стороны каких-либо нарушений. Ранее, при наличии финансовых трудностей, потере работы и т.д.

, дольщик всегда мог отказаться от договора и получить свои деньги назад.Законодатель постарался упорядочить рынок строительства жилья и изменениями 214 ФЗ в 2019 г. ужесточил порядок работы строительных организаций на этом рынке. Дольщикам дано больше гарантий успешного достижения цели вложения своих денежных средств на покупку будущего жилья.

Застройщик же, наоборот получил проблемы со свободным привлечением беспроцентных денежных вливаний в строительный бизнес, и, естественно, будет вынужден больше пользоваться кредитными деньгами банков, перекладывая новые финансовый обременения на плечи дольщиков.Подорожают ли новостройки по причине вышеупомянутых изменений законодательства? Время покажет.

Пока их цену сдерживает только затянувшийся экономический кризис в стране.

Адвокат Геннадий Ефремов

Источник: https://advokatdona.ru/staty/izmeneniya_214_fz_2017.html

2019: эпоха долевого строительства заканчивается — аналитика недвижимости и строительства

Закон о долевом строительстве — 214 фз, федеральный, новый, в 2019 году

В конце 2018 года президентом России был подписан закон № 478-ФЗ «О внесении изменений в Федеральный закон “Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов…”». Нововведения призваны обеспечить массовый переход строительного рынка на проектное финансирование.

Проектное финансирование и счета эскроу

С 1 июля 2019 года все застройщики должны перейти на расчеты через эскроу-счета, в том числе и те, кто получил разрешения на строительство до 1 июля 2018 года. До этого они могли строить и продавать по старым правилам.

Теперь расчеты по ДДУ, заключенным после 1 июля 2019 года, будут осуществляться с использованием эскроу-счетов независимо от того, когда заключался первый ДДУ.

В качестве исключения прямое привлечение застройщиком средств граждан сохранится в отношении проектов высокой степени готовности. Критерии будут утверждены постановлением федерального Правительства в феврале 2019 года.

Теперь под каждое разрешение на строительство застройщик открывает банковский счет в одном из уполномоченных государством банков, который будет контролировать проведение операций, и при выявлении факта нецелевого расходования средств эти операции запрещать.

При этой схеме дольщики передают средства не девелоперу, а банку, который замораживает деньги до тех пор, пока застройщик не выполнит обязательства по сдаче объекта. Финансировать проекты застройщики будут с помощью банковских кредитов.

При использовании эскроу-счетов на денежные средства участников долевого строительства, размещенных на этих счетах, распространяется страхование по аналогу со страхованием банковских вкладов, при этом действует ограничение – до 10 млн руб.

Однако в течение последнего года представители строительной отрасли и финансового сектора неоднократно поднимали вопрос о неготовности банков к массовому кредитованию застройщиков.

Президент России Владимир Путин в декабре поручил смягчить подход банков при кредитовании застройщиков после внедрения эскроу-счетов.

В числе поручений президента Правительству: совместно с Банком России проработать вопрос пересмотра подходов к формированию банковских резервов при кредитовании застройщиков с учетом существенного снижения рисков застройщиков после внедрения системы эскроу-счетов в строительном секторе. Это должно быть сделано до 1 февраля.

И уже в январе вице-премьер Виталий Мутко сообщил, что Правительство увеличит число банков, работающих с эскроу-счетами.

«Таких кредитных организаций должно быть примерно 60–70, включая региональные», – считает вице-премьер, курирующий строительную отрасль.

Средства граждан для хранения могут привлекать только банки с высоким кредитным рейтингом, в настоящее время этому требованию соответствуют 54 российских банка.

«Необходимо расширить количество банков, которые работают в субъектах, в некоторых регионах работает только один Сбербанк», – добавил Виталий Мутко.

Но банки будут кредитовать застройщиков под проценты. В Сбербанке назвали ставки по кредитам для застройщиков при использовании счетов эскроу: в среднем 7–8 % годовых.

По словам директора дивизиона «Кредитные продукты и процессы» Сбербанка Сергея Бессонова, ставка по кредитам для застройщиков жилья в рамках проектного финансирования с использованием эскроу-счетов во время жизненного цикла кредита может колебаться от 12 % до 4,5–6 %.

Причем самого высокого уровня стоимость кредитных средств для застройщиков жилья достигнет в тот момент, когда на эскроу-счетах не будет денег дольщиков. Соответственно, самой низшей она станет, когда на эскроу-счетах будут присутствовать деньги за 100 % проданных квартир.

Требования к застройщикам

Большая часть других поправок содержит новые требования к самим застройщикам, без соблюдения которых они не смогут продолжать вести свою деятельность. Размер собственных средств застройщика для реализации девелоперских проектов должен составлять не менее 10 % от стоимости строительства.

А сам застройщик должен иметь опыт строительства не менее 3 лет и иметь в арсенале не менее 10 тыс. м2 построенных объектов жилой недвижимости. В дополнение к этому застройщик теперь не может тратить более 10 % от проектной стоимости строительства на административные расходы: заработную плату, рекламу и пр.

Введено банковское сопровождение сделок.

Также законом уменьшен размер суммарной минимальной площади ранее введенных в эксплуатацию объектов. Теперь достаточно иметь в активе 5 тыс. м2, а не 10 тыс. м2, как это было ранее. Напомним, это является подтверждением наличия у застройщика опыта строительства.

Страховой фонд

Осенью 2017 года механизм страхования ответственности застройщика был заменен Фондом защиты прав дольщиков, куда застройщики обязаны перечислять взносы в размере 1,2 % от каждого договора. Фонд создан для достройки объектов за компаниями-банкротами.

Новым законом Фонд защиты прав граждан ‒ участников долевого строительства наделяется правом проверки финансово-хозяйственной деятельности застройщиков с целью своевременного выявления неплатежеспособности.

По мнению Владимира Путина, нужно, безусловно, переходить на цивилизованные способы финансирования строительной отрасли, даже если это приведет к некоторому снижению в строительном секторе. Об этом глава государства заявил во время большой пресс-конференции.

«Без этого нам никогда не навести порядок. Нужно переходить к банковскому финансированию, к кредитованию отрасли нормальным, цивилизованным способом», – подчеркнул президент.

Источник: http://vseon.com/analitika/zakon/2019-epoha-dolevogo-stroitelstva-zakanchivaetsya

Для дольщиков и застройщиков

Закон о долевом строительстве — 214 фз, федеральный, новый, в 2019 году

О том, что изменится для покупателей новостроек и застройщиков жилья с 1 июля 2018 года, — в коротких карточках

Алексей Смышляев/Интерпресс/ТАСС

С 1 июля 2018 года вступили в силу поправки в 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве…», регулирующий строительство жилья в России. Поправки ужесточают требования к застройщикам в переходный период — от долевого к проектному финансированию, а также усиливают защиту прав дольщиков.

О банковском сопровождении сделок с новостройками и эскроу-счетах, страховании средств граждан и достройку проблемных объектов, механизмах привлечения средств дольщиков, новых требованиях к застройщикам и других новеллах закона — читайте подробнее в карточках «РБК-Недвижимости».

Переходный периодС 1 июля 2018 года по 30 июня 2019 года

Во время переходного периода с 1 июля 2018 года по 30 июня 2019 года будет использоваться старый механизм привлечения средств граждан в строительство новостроек (долевое строительство) параллельно с новым — с помощью эскроу-счетов. С 1 июля 2019 года девелоперы смогут привлекать деньги граждан только на спецсчета в уполномоченных банках. До конца 2020 года доля договоров долевого участия (ДДУ), заключенных по эскроу-счетам, составит 95%.

Эскроу-счетаПривлечение средств граждан

Эскроу — спецсчета условного депонирования, на которых аккумулируются денежные средства граждан до завершения строительства дома.

В России система спецсчетов действует еще с 2014 года, однако первую такую сделку провел Сбербанк в апреле 2018-го. Ставка по кредиту девелоперам при этом должна быть ниже, чем предлагается сегодня.

Покупатель сможет вернуть свои деньги со счета в банке в случае, если задержка в сроках сдачи квартиры превышает шесть месяцев.

Только через банкОбязательное банковское сопровождение

С 1 июля 2018 года для всех девелоперов вводится обязательное банковское сопровождение сделок. Застройщики должны открыть банковский счет по каждому разрешению на строительство в уполномоченном банке.

Банк будет контролировать и иметь право отказать в проведении операций, связанных с нецелевым расходованием средств.

Другие денежные операции по строительству объекта вне рамок закона о долевом строительстве будут запрещены.

Застройщик должен иметь собственный капитал в размере не менее 10% от общей проектной стоимости строительства объекта. Компании также смогут привлекать целевые небанковские займы от головного общества в размере до 20% от стоимости строительства по ставке не более 2 п. п. выше ключевой ставки Банка России.

РазрешенияОдно разрешение — один счет

Девелоперы смогут возводить жилье по принципу одно разрешение — один счет и один застройщик. Исключение сделано для девелоперов, ведущих комплексное освоение территории (КОТ). Они могут строить по нескольким разрешениям несколько домов в рамках КОТ или на одном земельном участке. Главное условие — на каждое разрешение на строительство требуется открыть отдельный банковский счет.

СтраховкаСредства граждан застрахуют на эскроу-счетах

Деньги дольщиков на эскроу-счетах будут страховаться в Ассоциации страхования вкладов по аналогу с банковскими вкладами на сумму до 10 млн руб.

В случае если деньги привлекаются по договору долевого строительства, то они, как и ранее, страхуются в Фонде защиты дольщиков (компенсационном фонде). Сейчас девелоперы перечисляют 1,2% от стоимости каждого ДДУ.

Средства в Фонд будут привлекать до 1 июня 2019 года, дальше страхование станет вестись по эскроу-счетам.

КонтрольПомимо банков, стройки будет контролировать государство

Собственники и бенефициары, владеющие долей в девелоперских компаниях, станут нести солидарную ответственность вместе в компанией за причиненный гражданам ущерб.

Перечень операций, на которые можно потратить поступившие на счет средства покупателей, будет определен специальным актом правительства.

Власти также должны выработать обязательные требования к застройщику и проведению госконтроля в области долевого строительства. Минстрой России сможет назначать и снимать с должности руководителей контролирующих органов.

Кто достроитДостройкой домов займется Фонд

Фонд защиты прав граждан будет заниматься достройкой и финансированием проектов, по которым не уплачивались взносы в компенсационный фонд. Помимо самих домов, Фонд также должен решить вопрос с финансированием (за счет допсредств федерального и регионального бюджетов) строительства инженерной, транспортной и социальной инфраструктуры, необходимой для функционирования ЖК.

Без ЖСКОграничат возможность привлечения средств

Законом запрещается привлечение средств граждан по жилищным сертификатам и через жилищно-строительные кооперативы (ЖСК). Теперь ЖСК можно создать в случае банкротства девелопера для достройки жилья либо в случае, когда дом возводится на земельном участке, выделенном бесплатно из госсобственности.

Обманутые дольщикиСколько в России пострадало от долевки

По итогам первого квартала 2018 года в России насчитывалось 842 проблемных объекта, или 1261 дом. В данных ЖК заключено 80,3 тыс. ДДУ дольщиками, которые попали в реестр пострадавших.

Число проблемных домов растет несмотря на то, что часть домов достраивается: с начала года введено 67 долгостроев, по 15 из них приняты компенсационные меры.

Всего в стране свыше 1,1 млн договоров долевого строительства, и объем денег, который там находится, — 3,4 трлн руб. 

Источник: https://realty.rbc.ru/news/5b39e5df9a7947709b5b1b8a

Понятие права
Добавить комментарий